Algemeen
Een belangrijke taak van de gemeente als lokale overheid is de ruimtelijke ordening van het grondgebied van de gemeente. Daartoe beschikt de gemeente over de Wet ruimtelijke ordening inclusief de Grondexploitatiewet en in het bijzonder over het bestemmingsplan of een projectafwijkingsbesluit. Om tot uitvoering te komen van het bestemmingsplan is het noodzakelijk om aanvullend op het bestemmingsplan over grondeigendommen te beschikken dan wel het kostenverhaal op orde te hebben indien particuliere eigenaren zelf ontwikkelen. Publieke doelen kunnen dan eenvoudiger gerealiseerd worden op een wijze zoals de gemeente die voor ogen staat in een perspectief van een goede ruimtelijke ordening van haar grondgebied.
Doelstellingen
Het grondbeleid is geen beleid dat op zichzelf staat. Het is een middel dat kan worden ingezet om onze maatschappelijke ambities en doelen binnen de gemeente te kunnen realiseren.
Naast bovengenoemde hoofddoelstelling kunnen door het grondbeleid ook andere doelen worden bereikt, te weten:
- Invloed uitoefenen op de soort en de kwaliteit van het ruimtegebruik.
- Een rechtmatige verdeling van kosten en baten.
- Transparantie aanbrengen in het gemeentelijk handelen.
- Genereren van financiële middelen waarmee overheidsdoeleinden kunnen worden bereikt.
De gemeente wenst deze doelstellingen te realiseren met behulp van de haar ter beschikking staande publiekrechtelijke en privaatrechtelijke instrumenten.
Mogelijkheden voor het voeren van beleid
Door middel van het grondbeleid kan de gemeente haar invloed uitoefenen op de wijze waarop de grond wordt gebruikt. Sturing van het grondgebruik door middel van het grondbeleid is wenselijk omdat het kan bijdragen aan de realisering van (publieke) doelstellingen op het gebied van volkshuisvesting, infrastructuur, werkgelegenheid, milieu, financiën etc.
De twee uiterste vormen van grondbeleid zijn (pro)actief grondbeleid en faciliterend (passief) grondbeleid.
Actief grondbeleid
Bij een actief grondbeleid is de gemeente eigenaar en voert de werkzaamheden in eigen beheer uit. De gemeente maakt zelf een plan, verwerft de grond en maakt deze bouw- en woonrijp. De gemeentelijke invloed is in dit proces maximaal. De gemeente houdt de ontwikkeling geheel in eigen hand. Inkomsten komen volledig in de gemeentekas. Daartegenover staat dat alle risico’s (tegenvallers, renteverliezen, tekorten, etc) ook voor rekening van de gemeente komen.
Uit het voeren van een actief grondbeleid vloeit voort dat de gemeente actief gronden verwerft. De meeste grondaankopen vinden plaats ten behoeve van de realisering van woningbouw en/of bedrijventerrein. Indien noodzakelijk zal de gemeente bij de uitvoering van haar actieve grondbeleid bij de verwerving van gronden gebruik maken van de instrumenten als de Wet Voorkeursrecht Gemeenten (WVG) en de Onteigeningswet.
Passief (faciliterend) grondbeleid
De gemeente kan namelijk ook kiezen voor passief (faciliterend) grondbeleid. Bij faciliterend grondbeleid laat de gemeente de aankoop en exploitatie volledig over aan de private partijen. De gemeente heeft hier een voorwaardenscheppende rol. Ondanks dat de gemeente zelf niet actief deelneemt aan bepaalde ontwikkelingen, kan zij wel de (ruimtelijke) kaders stellen door middel van het opstellen van een bestemmingsplan, het nemen van een projectafwijkingsbesluit of het opstellen van een exploitatieplan. Daarnaast heeft de gemeente ook invloed op de inrichting en kwaliteit van het openbare gebied. De gemeente houdt in ieder geval toezicht wanneer de initiatiefnemer het openbare gebied aanlegt. In overleg met de initiatiefnemer kan ook overeengekomen worden dat de gemeente het openbare gebied aanlegt.
Bij de eerdergenoemde vormen van grondbeleid (actief en faciliterend) is meestal één partij aan zet die vervolgens ook de risicodragende partij is. In de praktijk zijn er ook samenwerkingsmodellen. Hieronder zijn de twee meest voorkomende samenwerkingsmodellen beschreven.
Bouwclaimmodel
Deze bijzondere vorm van actief grondbeleid wordt veelal gekozen als marktpartijen grondposities hebben in het plangebied. In het bouwclaimmodel verkopen de marktpartijen hun grond aan de gemeente onder de voorwaarde dat zij bij de gronduitgifte een aantal bouwrijpe kavels kunnen afnemen tegen normale exploitatieprijzen, waarmee zij hun bouwrechten veilig stellen. Evenals bij het zuiver actieve grondbeleid voert de gemeente een eigen grondexploitatie en draagt zij zorg voor het bouw- en woonrijp maken van het gebied. De marktpartijen nemen, net als bij het zuiver actieve grondbeleid, de realisatie van het vastgoed voor hun rekening.
PPS
De gemeente kan ook besluiten om in samenwerking met private partijen over te gaan tot exploitatie van grond en/of het realiseren van vastgoed. Dergelijke Publiek Private Samenwerking (PPS) kent meerdere verschijningsvormen. De samenwerking kan plaatsvinden op basis van een samenwerkingscontract of door de oprichting van een gezamenlijke rechtspersoon. Bij de vorming van een gezamenlijke entiteit brengen de betrokken partijen veelal de in bezit zijnde gronden gelegen binnen het plangebied in. Deze entiteit verwerft de overige benodigde gronden, maakt de gronden bouw- en woonrijp en geeft deze weer uit of zorgt voor de daadwerkelijke realisatie van vastgoed. De partners binnen een entiteit kunnen op basis van de aandelenverhoudingen aanspraak maken op de uiteindelijk gerealiseerde waardeontwikkeling. Vaak zijn de feitelijke eigendomsverhoudingen, de beschikbaarheid van specifieke deskundigheid, het verdelen van het risico en de wens om de regie over de ontwikkeling te voeren van begin tot het eind, de motieven voor deze vorm.
Prestatieafspraken met woningcorporaties
De in onze gemeente gevestigde woningcorporatie Casade wordt gezien als maatschappelijke partner, met wie samenwerking nadrukkelijk wordt nagestreefd. Deze samenwerking is gericht op enerzijds het realiseren van goede en betaalbare huurwoningen (of koopwoningen) voor doelgroepen, maar waar mogelijk wordt samen opgetrokken als het gaat om het ontwikkelen van andere woningen/woonvormen, vervangende nieuwbouw en flankerende voorzieningen. De hiervoor benodigde gronden (en opstallen) kunnen reeds in eigendom zijn van de woningcorporatie, dan wel door de gemeente worden geleverd. Over de te hanteren kavelprijzen zijn in 2010 prijsafspraken gemaakt.
Keuze vorm van grondbeleid
Voor de gemeente Waalwijk zijn alle vormen van grondpolitiek (actief, passief of een mengvorm) in principe aanvaardbaar omdat ze allemaal kunnen bijdragen aan het algemeen belang. De feitelijke keuze voor een specifieke vorm van grondpolitiek is afhankelijk van de situatie. Het primaire doel van de gemeente bij een ontwikkeling is om hiermee in maatschappelijke zin iets toe te voegen. Het maatschappelijke rendement van een ontwikkeling speelt daarmee ook een grote rol in de keuze van de grondpolitiek van de gemeente. Naast het maatschappelijke rendement wordt ook gekeken naar het financiële rendement van de ontwikkeling. Met een positief financieel rendement kan namelijk indirect ook een maatschappelijk doel worden gerealiseerd.
Strategische grondaankopen
In wezen is iedere aankoop een strategische aankoop ervan uitgaande dat het aankopen geen doel op zich is. De gemeente heeft altijd een doel voor ogen wanneer zij besluit een onroerende zaak wel of niet aan te kopen. De mate van concreetheid van het doel kan wel verschillen. Verwerving die plaatsvindt teneinde een reeds vastgesteld plan te realiseren bijv. de aankopen in uitbreidingsgebieden, worden onderscheiden van de aankopen van locaties waarvoor nog geen concreet plan is vastgesteld. Deze laatste categorie noemen we de strategische aankopen. Om binnen een kort tijdsbestek duidelijkheid te krijgen of verwerving door de gemeente al dan niet gewenst is, wordt een quick-scan uitgevoerd. De quick-scan geeft antwoord op de volgende vragen :
- Is het maatschappelijk belang met de aankoop gediend;
- Is het, om het maatschappelijk belang te dienen, noodzakelijk/gewenst dat de gemeente de gronden verwerft;
- Is het financiële risico van de aankoop verantwoord;
- Is medewerking van derden (hogere overheden en/of particulieren) noodzakelijk en zo ja, is die naar verwachting te verkrijgen.
Voor het bepalen van het risicoprofiel wordt onderscheid gemaakt tussen bebouwd en onbebouwd. Het beleid ten aanzien van strategische verwerving is door de raad vastgesteld. Dit beleid is, mede vanwege de huidige omstandigheden in de vastgoedmarkt, bijgesteld. Dit impliceert dat er meer voor een passieve opstelling
wordt gekozen. Er vinden alleen nog maar verwerving plaats als deze gronden zijn gelegen binnen de complexen ‘BIE (bouwgrond in exploitatie)’. Mochten er zich desondanks toch ‘kansen’ voordoen, dan zal het college de raad daarvan vooraf in kennis stellen teneinde de raad de mogelijkheid te bieden om op de eventuele aankoop te reageren. Jaarlijks bij de Nota Grondexploitatie zal worden ingegaan op de noodzaak om bovenstaande werkwijze te continueren of bij te stellen.
Op dit moment heeft de gemeente een aantal complexen welke verantwoord staan onder de Materiële Vaste Activa en welke op termijn in ontwikkeling genomen kunnen worden. Hieronder wordt in een tabel weergegeven wat de planning, boekwaarde (per m2) en de oppervlakte is.
| Naam | Planning | Boekwaarde | Aantal m2 | Boekwaarde per m2 |
| Poolsestraat-noord | 2019-2020 | € 296.986,- | 6.200 m² | € 39,76 |
| Akkerlanen | 2019-2022 | € 814.247,- | 88.537 m² | € 9,20 |
| Maasoever/Scharlo | 2019-2020 | € 1.046.033,- | 45.400 m² | € 23,04 |
| Totaal | €2.157.266 | 140.137 m² | € 15,39 |
Uitgangspunten
Onderstaand worden de door de raad als beleid vastgestelde uitgangspunten met betrekking tot de grondexploitatie nog eens aangehaald.
Uitgifte in erfpacht
In 2015 heeft de raad kennis genomen van het collegebesluit tot aanpassing van de Erfpachtvoorwaarden bedrijventerreinen. De aanpassing van de erfpachtvoorwaarden werd noodzakelijk geacht mede in relatie tot de tot dan gehanteerde rente voor de berekening van de verschuldigde canon. In maart 2016 verscheen de “Notitie grondexploitaties 2016” van de commissie BBV (Besluit Begroting en Verantwoording). In deze notitie zijn stellige
uitspraken van de commissie vastgelegd waarvan niet afgeweken mag worden. Één van de uitgangspunten is de wijze waarop de gemeentelijke omslagrente berekend mag worden. In relatie tot de in de Erfpachtvoorwaarden
bedrijventerreinen gehanteerde systematiek van gemeentelijke omslagrente zou een en ander leiden tot een forse, ongewenste, neerwaartse bijstelling van de te hanteren rente bij erfpacht. Op basis van dit gegeven heeft het college besloten om als omslagpercentage voor erfpacht het gemiddelde rentepercentage te hanteren voor leningen die de gemeente heeft aangetrokken (2,47%) aan te vullen met een opslag voor administratie en risico tot 3,5% en dit percentage jaarlijks bij het opstellen van de begroting te evalueren.
Actualisatie kostprijsberekeningen
Door het Team REW worden jaarlijks alle kostprijsberekeningen (grondexploitaties) geactualiseerd. Deze actualisatie vindt plaats op een zodanig tijdstip dat de hieruit voortkomende gevolgen in de jaarrekening van het voorafgaand jaar verwerkt kunnen worden. De geactualiseerde kostprijscalculaties zullen in de vorm van een nota grondexploitatie aan de raad worden voorgelegd, gelijktijdig met de behandeling van de jaarrekening van desbetreffende jaar. De herziene kostprijsberekeningen worden samengesteld onder verantwoordelijkheid van de manager van het Team REW.
Het nemen van gerealiseerde winsten
Tot 2017 en middels het door de raad vastgestelde beleid, werd door de gemeente tussentijds winst genomen tot maximaal 80% van de contante waarde van de te verwachten winst bij planafsluiting. Dit is echter op basis van door de commissie vastgesteld beleid niet meer toegestaan. Vanuit de BBV wordt dwingend voorgeschreven dat tussentijdse winsten via de POC-methode (Percentage Of Completion) genomen moeten worden. Dit impliceert dat noodgedwongen in een vroegtijdiger stadium als voorheen winsten genomen moeten worden. Jaarlijks wordt beoordeeld of op basis van de POC-methode winst genomen moet worden. De winstneming wordt in de nota grondexploitatie toegelicht en toegevoegd aan de Reserve Grondexploitatie.
De geprognosticeerde winsten voor de toekomst zien er als volgt uit:
| 2019 | ||
| Benedenkerkstraat | € 83,- | |
| Lijsterbesstraat | € 210,- | |
| Centrum Vrijhoeve | € 47.506,- | |
| Achter de Hoven | € 42.645,- | |
| € 90.444,- | ||
| 2020 | ||
| Besoyen | € 147.265,- | |
| Voormalige school Vrijhoeve | € 182.231,- | |
| Haven 7 | € 614.314,- | |
| Oranjeplein | € 148.072,- | |
| € 1.091.882,- | ||
| 2021 | ||
| Haven 1 t/m 6 afbouw | € 4.248.237,- | |
| Haven 8 West | € 13.720.905,- | |
| € 17.969.142,- | ||
| 2026 | ||
| Landgoed Driessen | € 314.945,- | |
| Waesgeerd-west | € 561.533,- | |
| € 876.478,- | ||
| Totaal toekomstige winstprognose o.b.v. voorcalculatie | € 20.027.946,- |
Treffen voorzieningen voor te verwachten verliezen
Indien in het kader van de jaarlijkse actualisatie van de kostprijsberekeningen verliezen per einde looptijd van een complex worden geprognosticeerd, dan zullen voor deze verliezen dekkingsmiddelen moeten worden aangewezen. Wanneer uit deze actualisatie namelijk blijkt dat er binnen een bepaald complex een negatief resultaat per einde looptijd onafwendbaar is, dient per direct, ter grootte van dat verlies op eindwaarde, een voorziening te worden getroffen ten laste van de Reserve Grondexploitatie.
Op dit moment zijn de volgende (verlies)voorzieningen getroffen voor complexen met een negatief resultaat.
| Voorziening De Rugt | € 998.758,- | |
| Voorziening Vm. Dr. Mollercollege | € 555.791,- | |
| Voorziening Walewyc | € 151.288,- | |
| Voorziening Putstraat | € 18.231,- | |
| Voorziening bedrijventerrein Zanddonk | € 21.934,- | |
| Voorziening Oude brandweer Waspik | € 357.987,- | |
| Voorziening Taxandriaweg 3 | € 11.839,- | |
| Totaal voorzieningen grondexploitatie per 31 december 2018 | € 2.115.819,- |
Grondprijzen
De gemeente kiest ervoor om bij de vaststelling van de grondprijs uit te gaan van de marktwaarde van de grond. Dit met uitzondering van de zogenaamde sociale kavels (sociale huur/sociale koop). Zodoende incasseert de gemeente een reële marktprijs voor de grond en wordt vermeden dat de afnemer een deel van de waarde van de grond verkrijgt. Daarmee wordt goed aangesloten op het gestelde doel van optimalisering van de grondopbrengsten. Voor bepaling van de marktwaarde van grond wordt voor projectmatige bouw de residuele waarde methode gebruikt, tenzij omstandigheden een andere wijze van gronduitgifte rechtvaardigen. Hierbij wordt de waarde van de grond afgeleid van de opbrengsten en de kosten van de bestemming die daarop wordt gerealiseerd. Bij uitgifte van kavels voor zelfrealisatie zal de grondprijs bepaald worden door vaststelling op basis van marktonderzoek en/of bieding.
Risico’s
Algemeen
Bij uitvoering van het gemeentelijk grondbeleid wordt een aantal risico’s gelopen. Deze risico’s vloeien voort uit de bij de opstelling van de exploitatieopzet niet voorziene aspecten. Het is moeilijk om alle risico’s op voorhand te
benoemen. Wel kan men in zijn algemeenheid stellen dat hoe langer de looptijd van een plan is, hoe problematischer het inschatten van de te lopen risico’s is. Een aantal van de risico’s die bij grondexploitatie een rol spelen wordt onderstaand opgesomd.
Conjunctuur
De onroerendgoedmarkt kan aan grote schommelingen onderhevig zijn. Dit kan een landelijke tendens zijn maar het kan soms ook regio gebonden zijn. Het is zaak om bij veranderingen in de onroerendgoedmarkt hier adequaat op in te spelen en de risico’s zoveel als mogelijk te beperken. Op de onroerendgoedmarkt spelen met name twee elementen een rol bij de risico’s die gelopen worden. Het zijn enerzijds de vraag- en aanbodzijde en anderzijds de
prijsvorming. Beide aspecten kunnen niet los van elkaar worden gezien. Het is derhalve belangrijk om de ontwikkelingen op de vastgoedmarkt goed in de gaten te houden waarbij de risico’s die de gemeente loopt niet
onderschat mogen worden.
Loon- en prijsontwikkelingen
Vooral bij grondexploitaties met een lange looptijd moet de ontwikkeling voor lonen en prijzen bij de start van het plan voor een lange termijn ingeschat worden. Over het algemeen is er weinig aan de hand als de ontwikkeling van
de kosten gelijk is aan de ontwikkeling van de opbrengsten. Het is zaak om, ter voorkoming van deze risico’s, exploitatieberekeningen regelmatig (jaarlijks) te actualiseren zodat tijdig eventuele afwijkingen onderkend worden en bijgesteld kunnen worden.
Financieringslasten
Over het algemeen vormen de financieringslasten, of wel de rente een behoorlijke kostenpost binnen de grondexploitatie. Immers veelal gaan de kosten voor de baten uit. Doordat de kosten van met name grondverwerving bij langdurige projecten meestal ver voor de opbrengsten uitlopen, kunnen de rentekosten hoog oplopen. Immers, indien sprake is van een boekwaarde waarbij de tot dan gemaakte kosten hoger zijn als de tot dan gerealiseerde opbrengsten, is over het verschil rente verschuldigd welke ten laste gaat van het exploitatieresultaat. Het is derhalve zaak om de kosten zo laat mogelijk te maken en te trachten de opbrengsten zo vroeg mogelijk te realiseren. Een andere rentetarief wat indirect raakvlakken heeft met de grondexploitatie is de hypotheekrente. Wanneer deze rente stijgt, kan dit een verminderde vraag naar woningbouw tot gevolg hebben. Indirect kan stijging van de hypotheekrente dus invloed hebben op het exploitatieresultaat van de grondexploitatie. Tevens kan de landelijke discussie met betrekking tot de aftrekbaarheid van de hypotheekrente van invloed zijn op de verkoopbaarheid van woningen.
Milieuwetgeving
De steeds strenger wordende milieuwetgeving op het gebied van bodem, water, lucht, geluid, klimaatbeheersing en duurzaamheid veroorzaakt hoge kosten die hun weerslag hebben op de grondexploitaties. Een probleem is dat op voorhand moeilijk in te schatten is hoe deze eisen zich zullen ontwikkelen. Wel kan aangenomen worden dat de milieueisen in de toekomst alleen maar strenger zullen worden. Vooral bij langlopende projecten kan men geconfronteerd worden met aangescherpte milieueisen waardoor aanvullende maatregelen noodzakelijk zijn. Voorbeelden hiervan zijn de discussie over luchtkwaliteit en externe veiligheid. In het geval van bodemverontreiniging doet zich het probleem voor dat de aard en omvang veelal niet in te schatten zijn bij de aanvang van het plan. Om dit risico zo goed mogelijk in te schatten is het van belang een gedegen bodemonderzoek te verrichten op de te ontwikkelen locaties. Indien de kosten in het kader van milieuwetgeving niet verhaald kunnen worden op derden, dienen deze ten laste van de grondexploitatie gebracht te worden voor zover de grondexploitatie dit toestaat. Indien de middelen ontoereikend zijn, moet of een voorziening voor het tekort worden getroffen ten laste van de Reserve Grondexploitatie of moet er een heroverweging plaatsvinden.
Wetgeving en procedures
Wetgeving kan leiden tot langere procedures als welke voor de technische uitvoering van een plan noodzakelijk zijn. Het risico hiervan is niet geheel in te schatten omdat vooraf niet bekend is of gebruik gemaakt wordt van de diverse rechtsbeschermingsprocedures zoals bijv. in de Wet ruimtelijke ordening. Het gevolg van deze lange doorlooptijden van planontwikkelingen kan zijn dat vooraf gecalculeerde planontwikkelingskosten beduidend hoger uitvallen. Vooral bij binnenstedelijke ontwikkelingen worden gemeenten hiermee geconfronteerd.
Planschade
Aanvragen op basis van artikel 6.1 Wro, om een vergoeding in het kader van geleden planschade, zijn een risico voor de gemeente. Eventuele claims komen bij een actief grondbeleid ten laste van de exploitatieopzet. De financiële haalbaarheid van het plan kan hierdoor in gevaar komen. Voorts kunnen er nog aanvragen om planschadevergoeding worden ingediend tot vijf jaar na het onherroepelijk worden van het schadeveroorzakende besluit. De kans is dus groot dat het plan dan inmiddels in financiële zin afgesloten is waarbij het resultaat van het betreffende plan dan al verrekend is met de reserve Grondexploitatie. In deze gevallen zullen de planschadevergoedingen ten laste van de reserve Grondexploitatie moeten komen. In artikel 6.2 van de Wro zijn het normale maatschappelijk risico en de 2%-norm geïntroduceerd waardoor de schade deels voor rekening van de aanvrager blijft. Dit leidt ongetwijfeld tot verlaging van de te vergoeden bedragen. Op basis van artikel 6.24, eerste lid, onder B van de Wet ruimtelijke ordening zal het college bij particuliere projecten in beginsel in een verhaalovereenkomst tussen gemeente en initiatiefnemer vastleggen dat eventuele planschade voor rekening komt van de initiatiefnemer. De planschade veroorzakende wijziging van het planologische regime heeft immers plaatsgevonden op diens verzoek.
Archeologische monumenten
Indien er bij de ontwikkeling van een locatie een archeologisch monument wordt aangetroffen, dienen de kosten, indien deze niet verhaald kunnen worden op derden, ten laste van de grondexploitatie te worden gebracht. Een en ander kan leiden tot verliessituaties waarbij een beroep moet worden gedaan op de Reserve Grondexploitatie.
Huidige situatie
In relatie tot een aantal hierboven geschetste risicofactoren, o.a. vastgoedmarkt, inflatie en rente, moeten er uitgangspunten gehanteerd worden welke aansluiten bij de economische ontwikkeling en in lijn zijn met de
regelgeving die het rijk voorschrijft aan gemeenten (BBV). Het rentepercentage is berekend op 1,35% per jaar voor 2019 en later. Het inflatiepercentage voor de kosten is op 2% gesteld. Voor de indexering van de opbrengsten is 1% gehanteerd.
Conclusies
- Om de hierboven opgesomde algemene risico’s zoveel mogelijk beheersbaar te houden worden jaarlijks de kostprijscalculaties van de diverse onderhanden en toekomstige exploitaties bijgesteld. Uitgangspunt is dat sprake moet zijn van reële ramingen, de normale en algemene bedrijfsrisico’s inbegrepen;
- Gelijktijdig met het jaarrekeningproces wordt jaarlijks een totale bundel van de lopende grondexploitaties aan de raad ter goedkeuring voorgelegd. Eventuele verliezen worden hiermee tijdig inzichtelijk gemaakt. De Reserve Grondexploitatie is beschikbaar als buffer;
- Nieuwe exploitaties worden afzonderlijk ter goedkeuring aan de raad voorgelegd. Jaarlijks wordt een overzicht op hoofdlijnen van de afwijkingen ten opzichte van de laatst vastgestelde opzet vervaardigd en toegelicht;
- Voor benoemde en onafwendbare risico’s wordt, indien van toepassing, per plan een voorziening getroffen ten laste van de Reserve Grondexploitatie;
- Voor alle overige risico’s geldt de Reserve Grondexploitatie als buffer. Een saldo beneden het minimum van 5 miljoen euro is niet toegestaan en dient dan ook direct aangevuld te worden vanuit de Algemene Reserve tot dit bedrag van 5 miljoen euro.
Het kostenverhaal is gewaarborgd door toepassing te geven aan de mogelijkheden die de Grondexploitatiewet biedt. Naast het private traject van de anterieure en de posterieure overeenkomsten met initiatiefnemers geldt het publieke spoor van kostenverhaal via de bouwvergunning als een soort vangnet om kosten te verhalen.
Complexen in uitvoering
Momenteel loopt er binnen de gemeentegrenzen van Waalwijk een groot aantal plannen zowel binnenstedelijk als in uitleggebieden waarbij er enkele plannen uitspringen; Landgoed Driessen, Haven Zeven, Afbouw Haven I t/m VI en de Rugt. Een toelichting op deze plannen is opgenomen in de jaarrekening en in de nota grondexploitatie 2019. De totale boekwaarde van het grondbedrijf heeft zich in 2018 als volgt ontwikkeld:
|
Totaal Grondbedrijf Bouwgrond in exploitatie
|
|||
| Omschrijving kostensoorten | Totaal verantw. t/m 2017 | Verantw. in 2018 | Totaal verantw. t/m 2018 |
| Grondverwerving | € 59.588.728,- | € 11.629.714,- | € 71.218.442,- |
| Bouwrijp/woonrijp maken | |||
| - Kredieten | € 72.850.514,- | € 7.688.294,- | € 80.538.807,- |
| - Externe voorb.- en toezichtskosten | € 43.974,- | € 0,- | € 43.974,- |
| - Sectorkosten | € 443.414,- | € 0,- | € 443.414,- |
| Stortingen | |||
| - Bijdrage Fonds Bovenwijkse Voorz. | € 5.064.927,- | € 0,- | € 5.064.927,- |
| - Bijdrage Cultuurfonds | € 469.616,- | € 0,- | € 469.616,- |
| - Bijdrage Fonds Planschade | € 156.448,- | € 0 | € 156.448,- |
| - Bijdrage Fonds Natte Haven | € 4.537.802,- | € 0 | € 4.537.802,- |
| - Bijdrage Reserve Grondexploitatie | € 22.784.206,- | € 6.010.517,- | € 28.794.723,- |
| - Voorfinanciering parkmanagement | € 167.172,- | € 0 | € 167.172,- |
| - Overige bijdragen (1) | € 17.835.718,- | € 0 | € 17.835.718,- |
| Plan-, beheers- en administratiekosten | € 26.039.431,- | € 1.661.754,- | € 27.701.185,- |
| Niet verrekenbare BTW | € 162.765,- | € 0 | € 162.765,- |
| Overige kosten | € 3.730.620,- | € 0 | € 3.730.620,- |
| Rentekosten | € 31.690.891,- | - € 90.254,- | € 31.600.637,- |
| Totaal kosten (A) | € 245.566.226,- | € 26.900.025,- | € 272.466.251,- |
| Bijdragen (ontvangsten) | € 7.861.792,- | € 147.015,- | € 8.008.807,- |
| Totaal bijdragen (B) | € 7.861.792,- | € 147.015,- | € 8.008.807,- |
| Opbrengst gronden | € 207.095.445,- | € 23.926.923,- | € 231.022.369,- |
| Totaal opbrengsten (C) | € 207.095.445,- | € 23.926.923,- | € 231.022.369,- |
| Totaal saldo (A minus B minus C) | € 30.608.989,- | € 2.826.087,- | € 33.435.076,- |
Grondverwerving
De verwerving betreft het overhevelen van de gronden van Haven 8 West uit de materiele vaste activa naar het complex Haven 8 West.
Bouw- woonrijp maken
Van de gemaakte kosten bouw- en woonrijp maken is een fors gedeelte binnen het complex ‘Landgoed Driessen’ en 'Haven 8 West' verantwoord. Verder zijn er kosten gemaakt binnen o.a. complex ‘Afbouw Haven 1 t/m 6’.
Stortingen
Door de dwingende voorschriften vanuit de BBV met betrekking tot de tussentijdse winstneming
(berekend op basis van de POC-methode) moet er voortijdig winst genomen worden. Deze winstneming is toegevoegd aan de reserve grondexploitatie.
Plan- en beheerskosten
Binnen elk complex zijn plan- en beheerskosten gerealiseerd. Dit zijn voornamelijk interne uren. Verder worden hier onder andere onderzoeken en externe advieskosten verantwoord.
Rentekosten
Over de boekwaarde per begin boekjaar wordt door het grondbedrijf rente betaald/ontvangen. De boekwaarde wordt berekend door het totaal van de ontvangsten in mindering te brengen van het totaal van de uitgaven. In 2018 en volgende jaren wordt gerekend met een percentage van 1,35%.
Ontvangen bijdragen
Hierop worden o.a. de door de ontwikkelende partij te betalen exploitatiebijdragen op verantwoord. In 2018 betreffen dit de bijdragen in het complex Samarja.
Opbrengst gronden
Binnen de complexen Landgoed Driessen, Afbouw Haven I t/m VI, Haven Zeven, Haven Acht West, De Rugt, Waesgeerd, Zanddonk en Achter de Hoven zijn opbrengsten verantwoord.
Reserve Grondexploitatie
Binnen het grondbedrijf is een ‘algemene’ of ‘vrije’ reserve gevormd om eerder genoemde algemene risico’s op te vangen. Voeding van deze reserve geschiedt door (tussentijdse) winstnemingen van de diverse complexen binnen het grondbedrijf. Bij verlieslatende complexen volgt echter een onttrekking. De Reserve Grondexploitatie is de enige vrije reserve binnen de grondexploitatie. Deze is te vergelijken met de Algemene Reserve op concernniveau. De inzetbaarheid van de Reserve Grondexploitatie beperkt zich tot zaken die een duidelijk raakvlak hebben met het taakgebied grondexploitatie. Aan de reserve worden onafwendbare verliezen onttrokken en (tussentijdse) winstnemingen toegevoegd gedurende het jaar. Door de raad is besloten het saldo van de Reserve Grondexploitatie op het moment van opstellen van de Nota grondexploitatie op 5 miljoen te bepalen. Voor zover het saldo van deze reserve uitstijgt boven het maximum zal het meerdere worden afgestort naar de concernreserves.
Wanneer het saldo beneden deze 5 miljoen bedraagt, dient dit saldo aangevuld te worden tot dit minimum. Deze methodiek zal tijdelijk toegepast worden. Als de economische situatie verbetert, zal heroverweging plaatsvinden m.b.t. deze reserve. Tevens zal de hoogte van de Reserve Grondexploitatie jaarlijks worden bekeken in relatie tot de Nota grondexploitatie. Om de benoemde risico’s die gelopen worden af te dekken is het noodzakelijk dat er voorzieningen worden getroffen (plannen met een, op basis van nu bekende gegevens, tekort). De Reserve Grondexploitatie is inzetbaar voor de overige risico’s.
Slot
In de Nota Grondexploitatie 2019 zijn de uitgangspunten verwerkt zoals vastgelegd in de Nota grondbeleid.