Beleidsveld 8 | Volkshuisvesting, ruimtelijke ordening en stedelijke vernieuwing

Waalwijk moet aantrekkelijk zijn om te wonen. Daarom streven we naar een voldoende aanbod van woningen en woonmilieus voor alle doelgroepen. Gelet op de uitdagingen die vergrijzing en klimaatverandering voor ons in de nabije toekomst brengt, willen we ons woningaanbod zo toekomstbestendig mogelijk maken. Tevens zetten we in op adequate huisvesting voor internationale medewerkers die in Waalwijk komen werken.
In het collegeprogramma 2022-2026 is het thema wonen expliciet benoemd. Hierbij is aangegeven dat de gemeente Waalwijk doorgaat op de ingezette koers om versneld te groeien om het huidige voorzieningenniveau te behouden en te versterken.

De beleidsmatige toelichting op het onderdeel Volkshuisvesting is geïntegreerd in de toelichting bij het onderdeel Ruimtelijke ordening en stedelijke vernieuwing binnen beleidsveld 8.

De huidige maatschappelijke opgaven voor wonen, werken, voorzieningen en landbouw vragen om het bepalen van een nieuwe ruimtelijke koers in het fysiek domein. In samenhang met het oplossen van de opgaven op het vlak van klimaatadaptatie, energietransitie, slimme mobiliteit, biodiversiteit, gezondheid, inclusiviteit en circulaire economie. Om ruimte te bieden aan al die opgaven met behoud van onze ruimtelijke kwaliteit, zullen we slimmer en duurzamer moeten verstedelijken. 

De Ontwikkelstrategie Stedelijke Regio Breda-Tilburg (SRBT) en het Ontwikkelperspectief Stedelijk Brabant 2040 bieden daarvoor het handvat op regionaal en provinciaal niveau. De huidige integrale structuurvisie Waalwijk 2025 (raad, 2016), het sectoraal beleid en regels in relatie tot de fysieke leefomgeving gaan we daarom de komende jaren omvormen om beter aan te sluiten op de huidige maatschappelijke opgaven. De handvaten op gemeentelijk niveau daarvoor zijn de omgevingsvisie en het omgevingsplan. Het ontwikkelen van deze instrumenten is ook nodig vanwege de invoering van de Omgevingswet per 1 januari 2024. De invulling van dit beleidsveld zal daar in meegroeien.

In 2025 hebben wij ambtelijk en bestuurlijk de Ontwikkelstrategie Stedelijke Regio Breda-Tilburg (SRBT) gebruikt voor het regionaal samenwerken aan opgaven in het ruimtelijk-economisch domein. Waalwijk neemt hierin een (pro)actieve rol. Een belangrijke stap die in 2025 binnen de regionale samenwerking van de SRBT is gezet is het vaststellen van de Uitvoeringsagenda SRBT. De Uitvoeringsagenda SRBT functioneert als gezamenlijk werkmechanisme om werk te maken van onze opgaven en ambities in de regio. De Uitvoeringsagenda biedt ons als regio en gemeente een overzicht en manier van werken om vanuit de integrale benadering onze doelen en ambities te bereiken. Dat biedt mogelijkheden voor het ontwikkelen van de economische positie, woonruimte, voorzieningen en opwaardering van het openbaar vervoer in Waalwijk. In 2025 is bijvoorbeeld een start gemaakt om de onderwerpen ruimtelijke economie en landelijk gebied verder uit te werken.

De behoefte aan woningen blijft onverminderd hoog. Een belangrijke rol van de gemeente is het (planologisch) mogelijk maken van woningbouw. In 2025 zijn er circa 315 woningen gereedgekomen (en ca. 120 onttrekkingen). Daarnaast is van ca. 200 woningen de bouw gestart en is er voor circa 435 woningen vergunning verleend. Dit zijn belangrijke stappen in het realiseren van de bestuurlijke ambitie om in de periode 2022 –2026 de bouw van 1.200 woningen mogelijk te maken. Bij meer dan 600 van die woningen hoeven bewoners geen trappen te lopen. Daarmee spelen we in op de grote behoefte aan woningen voor senioren en bevorderen we de doorstroming op de woningmarkt. Dit sluit ook aan op de ambities die zijn vastgesteld in onze lokale Woonzorgvisie. Daarnaast zijn verschillende woningmarktinstrumenten tegen het licht gehouden en worden die in 2026 verder uitgewerkt. In 2025 verleenden we dankzij aanvullend budget in totaal 49 startersleningen en 10 stimuleringsleningen.

De huidige integrale Structuurvisie Waalwijk 2025 en het sectoraal beleid op het gebied van de fysieke leefomgeving vormden in 2025 de basis voor ruimtelijke ontwikkelingen. Die droegen onder meer bij aan woningbouw en groen. In 2025 is gewerkt aan de ontwerp-Omgevingsvisie, waarvoor een uitgebreid participatietraject is doorlopen. Daarbij is steeds afgestemd met het traject van de strategische visie. De omgevingsvisie is in routing gebracht voor vaststelling in januari 2026. De komende jaren integreren we de bestaande visies voor de fysieke leefomgeving in de omgevingsvisie. We werken ook aan een stedenbouwkundige uitwerking van de omgevingsvisie in gebiedsgericht beleid.

Op 1 januari 2024 trad de Omgevingswet in werking. Voor veel locatie- en gebiedsontwikkelingen zijn dit jaar bopa (=buitenplanse omgevingsplanactiviteit) omgevingsvergunningen verleend. Daarnaast hebben we gewerkt aan de transitie van bestemmingsplannen en verordeningen tot één gemeentedekkend omgevingsplan, zowel gemeentelijk als in regionaal verband. Met als belangrijkste resultaat in 2025 een transitieplan waarin de richting en het proces zijn vastgesteld.

Onze ambitie is een aantrekkelijke Waalwijkse binnenstad. Kernopgave was en is de transformatie van ‘winkelstraat’ naar een gebied waar wonen, werken, recreëren en verblijven samenkomen, van ‘place to buy’ naar  ‘place to be’. Een ontwikkeling die nodig is om de binnenstad op de lange(re) termijn aantrekkelijk en relevant te houden. Het biedt ook kansen om een impuls te geven aan de woningbouw en een nieuw (binnen)stedelijk woonmilieu toe te voegen. Een aantrekkelijke binnenstad en goede voorzieningen zijn bovendien essentieel voor het woonmilieu in de hele stad.
Om aan deze ontwikkeling richting te geven zijn door de raad in 2017 concrete beleidsdoelen vastgelegd in de Centrumvisie. De destijds geformuleerde uitvoeringsagenda, via een addendum in 2020 nog aangescherpt. In het coalitieprogramma 2022-2026 is de verdere doorontwikkeling van de binnenstad onverkort opgenomen als een van de prioriteiten.

Vanaf 2016 is deze opgave opgepakt via het programma binnenstad vanuit de onderstaande thema's (pijlers):

1. Versterking van de structuur van de binnenstad;
2. Versterking van de ontmoetings- en verblijffunctie:
3. Betere samenwerking met stakeholders;
4. Zichtbaarder maken van het thema schoen & leer.

In 2025 kan het centrum weer worden opgepakt vanuit de lijnorganisatie, waarbij voor de herontwikkeling van winkelcentrum De Els een projectstructuur wordt opgezet.
De ruimtelijke versterking van de binnenstad wordt een afzonderlijk thema binnen beleidsveld 8. Speerpunten in 2025 zijn onder andere herontwikkeling van de Els, realisatie van de (2e fase) stadsentree en de nadere planontwikkeling van de Gedempte Haven.
Versterken van de groenstructuur/verblijfskwaliteit is opgenomen bij beleidsveld 5 onder het thema openbaar groen. De economische activiteiten binnen het centrum en samenwerking met stakeholders, inmiddels geformaliseerd via de BIZ, zijn onderdeel van beleidsveld 3.

Uiteindelijk is het de bedoeling dat alle doelstellingen en activiteiten ten aanzien van de binnenstad resulteren in meer bezoekers van de binnenstad en een hogere bezoekerstevredenheid.

Activiteit A25.8301 Herontwikkeling winkelcentrum De Els is opgenomen onder doelstelling D25.830 (daling winkeloppervlak en leegstand), maar is ook bepalend voor het realiseren van de andere geformuleerde doelstellingen bij het onderdeel ruimtelijke versterking binnenstad. Daarom zijn bij de doelstellingen D25.831 (toevoegen woningen) en D25.832 (versterking boodschappencultuur). Daarom zijn bij deze doelstellingen geen specifieke activiteiten benoemd. 

In 2025 is stevig gewerkt aan de ruimtelijke versterking van de binnenstad, met de herontwikkeling van De Els en omgeving als belangrijkste opgave. Het Voorlopig Ontwerp Stedenbouwkundig Plan (VOSP) is integraal getoetst aan alle relevante beleidskaders en vormde een solide basis voor zowel de financiële uitwerking als de gemeentelijke grondexploitatie, die in mei 2025 door de raad is vastgesteld. Ook zijn anterieure overeenkomsten gesloten met de betrokken ontwikkelaars.

Een belangrijke juridische stap was de vestiging van het voorkeursrecht voor een periode van drie jaar (maart 2025). De bezwaren zijn in juni en augustus behandeld, waarna het voorkeursrecht definitief in stand is gelaten. Hiermee ligt een stevig juridisch fundament onder de gebiedsontwikkeling.

Daarnaast is voortgang geboekt op het financiële en organisatorische vlak. De provincie Noord-Brabant nam in april al een principebesluit over ondersteunende financiële maatregelen, waaronder een subsidie voor de groen-blauwe inrichting en een financieringsregeling voor de aankoop van panden. In juli 2025 volgde het definitieve akkoord op zowel de projectlening als de subsidie, waarmee de financiële haalbaarheid van de ontwikkeling verder is versterkt.

De ontwikkelstructuur is in 2025 uitgebreid. De samenwerking tussen AM BV en Rezidenz Development BV is formeel vastgelegd en is de Ontwikkelcombinatie De Els C.V. opgericht, die de contractuele positie van De Els Project BV heeft overgenomen. Hiermee zijn verantwoordelijkheden helder belegd en is de ontwikkelkracht vergroot.

Ook de grondpositie is aanzienlijk versterkt. Het college besloot in juli tot overdracht van de anterieure overeenkomst aan de ontwikkelcombinatie en tot aankoop van diverse panden. Daarnaast is een contract gesloten voor het vastgoedbeheer van de gemeentelijke panden in De Els. In augustus werden de eerste twintig panden geleverd en in de maanden daarna volgden aanvullende aankopen. Inmiddels is circa 95% van de benodigde panden in bezit van gemeente en ontwikkelcombinatie gezamenlijk. Parallel hieraan zijn de voorbereidingen gestart voor de gemeentelijke parkeergarage en is het plan doorontwikkeld richting VOSP 2.0, als opmaat naar het Definitief Ontwerp Stedenbouwkundig Plan (DOSP) dat in 2026 wordt verwacht. Daarmee zijn de ruimtelijke, financiële en juridische fundamenten gelegd voor een stapsgewijze realisatie van de gebiedsontwikkeling.

Participatie en communicatie vormden ook in 2025 een belangrijk onderdeel van het proces. In juni vond de derde omgevingsdialoog plaats en zijn aanvullende gesprekken gevoerd met ondernemers en andere stakeholders. De opbrengsten hiervan zijn benut voor het aanscherpen van ontwerpkeuzes, het vergroten van draagvlak en het verduidelijken van de fasering.

Tot slot is het vermeldenswaardig dat onze aanpak in het project De Els breder opvalt. De ambtelijke organisatie wordt actief benaderd door onder meer de Rijksdienst voor Ondernemend Nederland, Platform31 en de Provincie Noord-Brabant om kennis en ervaringen te delen over samenwerking met marktpartijen en succesfactoren binnen het project. Dat laat zien dat onze werkwijze wordt herkend en gewaardeerd.

Met de doorontwikkeling van het ontwerp, de afgeronde financiële besluitvorming en de borging van een transparant participatieproces ligt de herontwikkeling op koers. Zo werken we aan een toekomstbestendige binnenstad waar wonen, werken, ontmoeten en verblijven op een aantrekkelijke manier samenkomen.