Omschrijving (toelichting)

De transformatie richting een compacter centrum met minder winkelmeters is goed op gang. De Els, met inmiddels structureel te noemen leegstand, is daarbij echter achtergebleven. Naast (in verschillende stadia) al lopende kleinere transformaties zal de laatste stap in het realiseren van doelstelling D24.9000 in de integrale herontwikkelingsplannen voor De Els en directe omgeving worden gemaakt.

Vanaf 2020 onderzoeken ontwikkelaars de herontwikkelingspotentie van De Els, door complexiteit in ruimtelijke opgave en grote (financiële) belangen een uitdagend traject. 
Ze hebben hun gezamenlijk streven naar een integrale gebiedsontwikkeling in maart 2023 vastgelegd in een samenwerkingsovereenkomst waarbij ook (VO) De Els en de gemeente Waalwijk partij zijn. Ook door de provincie  Noord-Brabant werd deze planontwikkeling – in het kader van de woondeal en verstedelijking - belangrijk genoeg geacht om gelijktijdig een concrete samenwerking met de gemeente Waalwijk aan te gaan. Het beleidsmatig sturend kader hiervoor is het Stedenbouwkundig  Masterplan Waalwijk Stadscentrum. 

De diverse studiemodellen, inmiddels op het niveau van een Voorlopig Ontwerp Stedenbouwkundig Plan (VOSP), kennen nog geen sluitende exploitatie. Daarom is in 2023 subsidie in het kader van zowel de Woningbouwimpuls (WBI) als de Impulsaanpak winkelgebieden (IW) aangevraagd en toegekend. De bedoeling is Q4-2024  duidelijkheid te hebben over het (al dan niet) door partijen  (kunnen) sluiten van een anterieure overeenkomst. Daarin worden onder andere rollen en verantwoordelijkheden voor de concrete  doorontwikkeling en planning/fasering van de gebiedsontwikkeling vastgelegd.
Als dat lukt zal in 2025 de focus liggen op afronden van het  (steden)bouwkundig model en uitvoeren van de benodigde (deel)onderzoeken voor de uiteindelijke vertaling binnen planologische regelgeving en het opstarten van benodigde procedures.

 

Tijd (indicator)

G

Tijd (toelichting)

De herontwikkeling van het winkelcentrum De Els en omgeving (incl. Schoolkwartier) is het speerpunt uit het ‘Masterplan Binnenstad Waalwijk (2022) en de ‘Centrumvisie Waalwijk (2024)’ in de ontwikkeling naar een toekomstbestendige binnenstad. Doel is om de gewenste bijdrage aan het centrum te realiseren (te weten: compact winkelrondje, boodschappenbronpunt, verblijfsplekken en nieuw woonmilieu) én de ruimtelijke kwaliteit en flexibiliteit van het gebied drastisch te verbeteren (reguliere centrumstraten in plaats van winkelpassages).

Het project De Els maakt deel uit van en vormt een cruciale rol in een bredere transformatie van de binnenstad van een ’plek om te kopen' naar een 'plek om te zijn'.  Deze ontwikkeling is nodig om de binnenstad op de lange termijn aantrekkelijk en relevant te houden. Het is een kans om een impuls te geven aan de woningbouw en een nieuw stedelijk woonmilieu toe te voegen. Dat vergroot het draagvlak voor de ontwikkeling van een sterke OV-knoop en geeft ruimte aan de invulling van de groen-blauwe opgave in de binnenstad.

De gemeente speelt een actieve rol bij deze herontwikkeling door de aankoop van panden (26 van de 31 aan te kopen panden zijn reeds in ons bezit, onderhandelingen laatste paar panden ronden we af in 2026), verkoop van bouwrijpe gronden, de vestiging van openbare bibliotheek in de voormalige Jongensschool, de bouw van een parkeergarage (investeringsvoorstel volgt) en de in- en herinrichting van de openbare ruimte (straten en pleinen). In maart 2025 heeft de raad besloten het ‘voorkeurrecht’ te vestigen op het gebied De Els en omgeving. Door de vestiging van het voorkeursrecht houdt c.q. verkrijgt de gemeente regie op de beoogde ontwikkeling. Zo houden wij als gemeente grip op de gebiedsontwikkeling in z’n algemeenheid en de strategische posities op deze locatie De Els en omgeving in het bijzonder.

Het Voorlopig Ontwerp Stedenbouwkundig Plan (VOSP) is integraal getoetst op de verschillende beleidsthema’s. Het toetsingskader vormde daarbij (door de raad) vastgesteld beleid. Belangrijkste (beleids-)uitgangspunten waaraan het VOSP is getoetst zijn:

  • Het stedenbouwkundig kader (o.a. bouwhoogten, bouwmassa’s en loopstructuur. Deze passen binnen het vastgestelde ‘Masterplan Binnenstad Waalwijk’ (2022);
  • De ruimtelijk-functionele invulling (o.a. programma en positionering van trekkers) sluit aan bij de vastgestelde ‘Centrumvisie Waalwijk’ (2024);
  • De mobiliteitsoplossingen sluiten aan bij de ‘Mobiliteitsvisie Waalwijk 2030’ en de ‘Beleidsregel Parkeernormen Waalwijk 2025’
  • Voor woningbouw wordt aangesloten bij de lokale woonvisie en de regionale ‘SRBT Woondeal 2022-2030’. In het plan is de realisatie van 30% sociale woningbouw (lokale partner corporatie Casade) en 40% betaalbare woningbouw voorzien;
  • Er wordt onder meer rekening gehouden met de opvang van (regen-)water en vergroening van de openbare en publieke ruimte conform vigerend beleid.

Het VOSP vormde tevens de basis voor de gemeentelijke grondexploitatie (GREX) en zijn er twee anterieure overeenkomsten (AOK’s) gesloten met de projectontwikkelaars. Op 22 mei 2025 heeft de raad de ‘grondexploitatie De Els en omgeving’ vastgesteld. Het vaststellen van de grondexploitatie door de raad is essentieel voor de realisatie. Daarmee komen de benodigde financiële middelen beschikbaar via de grondexploitatie. Via beide anterieure overeenkomsten zekeren we de bijdragen die opgenomen zijn in de grondexploitatie. Tegelijkertijd worden daarmee de projectafspraken in twee anterieure overeenkomsten geborgd.

Na de vaststelling van de GREX is er in de tweede helft van 2025 met name gewerkt aan:

  • Uitwerken bouwplan ‘Schoolkwartier’ en voorbereiden omgevingsvergunningsaanvraag ‘Schoolkwartier’ door Sanders;
  • Uitwerken ‘moederplan De Els’ van VOSP naar DOSP (incl. DNA-document met  Beeldkwaliteitsplan) en juridisch-planologische voorbereiding door Rezidenz en AM BV;
  • Verwerven benodigde panden door zowel de gemeente als de projectontwikkelaars;
  • Civieltechnische voorbereiding: ondergrondse infra en bouw- en woonrijp maken;

In november 2025 is er een voortgangsrapportage ‘project De Els’ aangeboden aan de raad. Op basis van de GROTICK-methodiek (aspecten Geld, Risico's, Organisatie, Tijd, Informatie, Communicatie en Kwaliteit) wordt daar de stand van zaken uiteengezet. Belangrijkste conclusie is dat het project verloopt volgens planning, binnen de financiële kaders en met breed draagvlak; enkele planologische en externe afhankelijkheden vereisen blijvende aandacht, maar vormen vooralsnog geen belemmering voor de voortgang. Ook worden in deze rapportage chronologisch de belangrijkste besluiten en behaalde mijlpalen benoemd. In het voorjaar 2026 volgt er een update.