De twee uiterste vormen van grondbeleid zijn actief grondbeleid en passief (faciliterend) grondbeleid. Beide vormen kennen voor- en nadelen. De voordelen van actief grondbeleid, zullen in algemene zin als nadelen voor faciliterend grondbeleid kunnen worden aangemerkt. Een tussenvorm is de samenwerking tussen de gemeente en private partijen.
Actief grondbeleid
Bij een actief grondbeleid is de gemeente eigenaar en voert de werkzaamheden in eigen beheer uit. De gemeente maakt zelf een plan, verwerft de grond en maakt deze bouwrijp. Bouwrijpe kavels worden verkocht aan marktpartijen of de woningcorporatie voor de realisatie van vastgoed. De gemeente maakt de openbare ruimte na realisatie woonrijp.
De gemeentelijke invloed is in dit proces maximaal. De gemeente houdt de ontwikkeling geheel in eigen hand. Inkomsten komen volledig in de gemeentekas. Daartegenover staat dat alle risico’s (tegenvallers, renteverliezen, tekorten, etc.) ook voor rekening van de gemeente komen.
Uit het voeren van een actief grondbeleid vloeit voort dat de gemeente actief gronden verwerft. De meeste grondaankopen vinden plaats ten behoeve van de realisering van woningbouw en/of bedrijventerrein. Als dat nodig is kan de gemeente bij de verwerving van gronden gebruik maken van instrumenten als het voorkeursrecht en onteigening.
Passief (faciliterend) grondbeleid
Het is niet in altijd nodig dat de gemeente alle gronden binnen het plangebied verwerft. De gemeente kan namelijk ook kiezen voor passief (faciliterend) grondbeleid. Daarbij laat de gemeente aankoop en exploitatie volledig over aan de private partijen. De gemeente heeft hier een voorwaardenscheppende rol.
De gemeente kan daarbij (ruimtelijke) kaders stellen door het vaststellen van een omgevingsplan (eventueel met kostenverhaalsregels) of het toestaan van een buitenplanse omgevingsplanactiviteit. Daarnaast heeft de gemeente ook invloed op de inrichting en kwaliteit van het openbare gebied. De gemeente houdt in ieder geval toezicht wanneer de initiatiefnemer het openbare gebied aanlegt. In overleg met de initiatiefnemer kan ook overeengekomen worden dat de gemeente het openbare gebied aanlegt.
De gemeente zal de bovengenoemde kosten bij voorkeur verhalen middels het privaatrechtelijk spoor van een anterieure exploitatieovereenkomst. Als dat niet lukt, wordt een posterieure exploitatieovereenkomst afgesloten op basis van de kostenverhaalregels uit het omgevingsplan. In het uiterste geval kan het publiekrechtelijk kostenverhaal op basis van een kostenverhaalsbeschikking (via de omgevingsvergunning) plaatsvinden.
Aan faciliterend grondbeleid kunnen voor de gemeente ook financiële risico’s kleven. Bij een anterieure overeenkomst wordt een exploitatiebijdrage overeengekomen die de private partij aan de gemeente betaalt, vanwege de werkzaamheden die de gemeente moet uitvoeren. In de praktijk kan blijken dat deze afgesproken bijdrage te laag is, omdat bijvoorbeeld de ambtelijke inzet hoger is dan vooraf gedacht. Het kan ook dat de voorzieningen in de openbare ruimte die de gemeente zal aanleggen, duurder zijn dan voorzien. Anderzijds kan het ook voorkomen dat de gemeentelijke kosten lager uitvallen dan overeengekomen. Uiteraard streven wij er naar om de gemeentelijke kosten bij het afsluiten van een anterieure overeenkomst zo realistisch mogelijk te ramen.
Samenwerkingsvormen
Bouwclaimmodel
Deze bijzondere vorm van een actief grondbeleid wordt veelal gekozen als marktpartijen grondposities hebben in het plangebied. In het bouwclaimmodel verkopen de marktpartijen hun grond aan de gemeente onder de voorwaarde dat zij bij de gronduitgifte een aantal bouwrijpe kavels kunnen afnemen tegen marktconforme grondprijzen, waarmee zij hun bouwrechten veilig stellen. Evenals bij het zuiver actieve grondbeleid voert de gemeente een eigen grondexploitatie en draagt zij zorg voor het bouw- en woonrijp maken van het gebied. De marktpartijen nemen, net als bij het zuiver actieve grondbeleid, de realisatie van het vastgoed voor hun rekening.
Publiek-Private Samenwerking (PPS)
De gemeente kan ook besluiten om in samenwerking met private partijen over te gaan tot exploitatie van grond en/of het realiseren van vastgoed. Een dergelijke Publiek Private Samenwerking (PPS) kent meerdere verschijningsvormen. De samenwerking kan plaatsvinden op basis van een samenwerkingscontract of door de oprichting van een gezamenlijke rechtspersoon.
Bij de vorming van een gezamenlijke entiteit brengen de betrokken partijen veelal de in bezit zijnde gronden gelegen binnen het plangebied in. Deze entiteit verwerft de overige benodigde gronden, maakt de gronden bouw- en woonrijp en geeft deze weer uit of zorgt voor de daadwerkelijke realisatie van vastgoed. De partners binnen een entiteit kunnen op basis van de aandelenverhoudingen aanspraak maken op de uiteindelijk gerealiseerde waardeontwikkeling.
Vaak zijn de feitelijke eigendomsverhoudingen, de beschikbaarheid van specifieke deskundigheid, het verdelen van de risico’s en de wens om de regie over de ontwikkeling te voeren van begin tot het eind, de motieven voor deze vorm van grondbeleid.
Keuze vorm van grondbeleid en de rol van het college daarin
In de Nota Grondbeleid 2019-2023 is aangegeven dat voor de gemeente Waalwijk alle vormen van grondbeleid (actief, passief of een mengvorm) in principe aanvaardbaar zijn. Ze kunnen allemaal bijdragen aan de maatschappelijke doelstellingen. De feitelijke keuze voor een specifieke vorm van grondbeleid is afhankelijk van de situatie. Het maatschappelijke rendement van een ontwikkeling speelt dus een grote rol in de keuze van de vorm van het grondbeleid. Maar ook het financiële rendement telt mee.
De gemeente Waalwijk voert zowel een actief als facilitair grondbeleid. In het geval van de uitleglocaties heeft de gemeente tot dusverre voornamelijk een actief grondbeleid gevoerd. Bij herstructureringsprojecten in de bestaande kernen wordt, waar mogelijk, de uitvoering aan projectontwikkelaars overgelaten. Vaak is er dan sprake van hoge verwervingskosten en eventuele saneringskosten. Maar ook dan vindt de ontwikkeling plaats onder regie van de gemeente Waalwijk, met gebruikmaking van het wettelijke instrumentarium.