Algemeen
Een belangrijke taak van de gemeente als lokale overheid is het zorgen voor een evenwichtige inrichting van de fysieke leefomgeving. Daartoe beschikt de gemeente over de instrumenten van de Omgevingswet, waaronder de omgevingsvisie, het omgevingsplan, de buitenplanse omgevingsplanactiviteit (BOPA) en de instrumenten uit de Aanvullingswet grondeigendom. Om de ambities uit de omgevingsvisie en het omgevingsplan te realiseren, kan het noodzakelijk zijn dat de gemeente gronden in eigendom heeft. Wanneer particuliere grondeigenaren zelf tot ontwikkeling overgaan, is het van belang dat het kostenverhaal en de afspraken over de inrichting van het gebied zorgvuldig worden geborgd.
Wat zijn de doelstellingen voor de komende jaren?
Het voeren van grondbeleid is geen doel op zich, maar een middel om maatschappelijke en ruimtelijke doelstellingen te realiseren. Het doel van het grondbeleid is dan ook om door middel van een doelmatige inzet van de beschikbare grondbeleidsinstrumenten bij te dragen aan een toekomstbestendige gemeente.
Met het grondbeleid kan de gemeente invloed uitoefenen op de wijze waarop gronden worden gebruikt en ontwikkeld. Sturing op het grondgebruik is wenselijk, omdat dit bijdraagt aan de realisatie van publieke doelstellingen op het gebied van onder andere woningbouw, economie, bereikbaarheid, klimaatadaptatie, duurzaamheid, groen, voorzieningen en een gezonde leefomgeving. Met de Nota Grondbeleid 2025-2030 beschikt de gemeente over een transparant afwegingskader voor de uitvoering van het grondbeleid en de inzet van grondbeleidsinstrumenten.
De komende jaren staat de gemeente Waalwijk voor grote ruimtelijke opgaven. In het Coalitieakkoord 2026-2030 is onder meer ingezet op het versnellen van de woningbouw, het versterken van de economische structuur, het verbeteren van de bereikbaarheid en een financieel gezonde gemeente. Daarbij wordt nadrukkelijk gekozen voor een doelmatige inzet van publieke middelen, waarbij de gemeente regie voert waar dat noodzakelijk is en samenwerkt met marktpartijen waar dat mogelijk is.
Relatie P&C-cyclus en grondbeleid
In de Nota grondbeleid zijn de beleidsmatige keuzes gemaakt omtrent het grondbeleid. Deze wordt in principe eens in de vier jaar opgesteld. Jaarlijks wordt er een Nota grondexploitatie opgesteld. De Nota grondexploitatie betreft de financiële verantwoording over het gevoerde grondbeleid.
Voor wat betreft de P&C-cyclus maakt de Nota grondexploitatie 2025 onderdeel uit van de jaarrekening. In de Nota grondexploitatie wordt immers financiële verantwoording afgelegd over de gronden onder de materiële vaste activa, de bouwgrond in exploitatie en gronden waar een faciliterend grondbeleid wordt gevoerd. Daarnaast wordt in de Nota grondexploitatie een doorkijk gegeven in de toekomst door middel van een meerjarenprognose.
De relatie met de Nota grondbeleid, de Nota grondexploitatie en de P&C-cyclus is schematisch weergegeven in onderstaande diagram.
Samenvatting Nota Grondbeleid 2025-2030
In de Nota Grondbeleid 2025-2030 is aangegeven dat voor de gemeente Waalwijk alle vormen van grondbeleid (actief, faciliterend of een mengvorm) in principe toepasbaar zijn. Iedere vorm kan bijdragen aan het realiseren van maatschappelijke doelstellingen. De keuze voor een specifieke vorm van grondbeleid is afhankelijk van de situatie, waarbij zowel het maatschappelijk als het financieel rendement van een ontwikkeling wordt meegewogen.
De gemeente Waalwijk voert zowel een actief als faciliterend grondbeleid. Bij uitleglocaties heeft de gemeente tot dusverre voornamelijk een actieve grondpolitiek gevoerd. Bij ontwikkelingen binnen de bestaande kernen is de gemeente van oudsher vaker faciliterend opgetreden, waarbij de uitvoering veelal aan marktpartijen werd overgelaten.
Coalitieakkoord 2026-2030
In lijn met de ambities uit het coalitieakkoord van de gemeente Waalwijk om woningbouw te versnellen, de kwaliteit van de leefomgeving te versterken en ruimte te bieden aan de ontwikkeling van de stad en dorpen, wordt de gemeentelijke rol bij binnenstedelijke ontwikkelingen nadrukkelijker bezien. Waar nodig en mogelijk wil de gemeente ook bij herstructureringsopgaven een actievere rol innemen en niet uitsluitend faciliterend optreden. Dit kan bijvoorbeeld door actief grondposities in te nemen of andere instrumenten van het grondbeleid in te zetten om gewenste ontwikkelingen mogelijk te maken.
Bij binnenstedelijke herstructureringen spelen vaak complexe vraagstukken, zoals hoge verwervingskosten, versnipperd eigendom, omgevingsmanagement en mogelijke saneringskosten. Een actieve gemeentelijke rol kan bijdragen aan het realiseren van maatschappelijke doelen, zoals woningbouw, betaalbaarheid, ruimtelijke kwaliteit en leefbaarheid. Ook hierbij blijft per situatie een zorgvuldige afweging nodig tussen maatschappelijke meerwaarde, financiële risico’s en het beschikbare gemeentelijke instrumentarium.
Reserve Grondexploitatie
De reserve grondexploitatie heeft als doel het opvangen van financiële tegenvallers binnen de grondexploitaties. In de Nota grondexploitatie 2026 is besloten de reserve grondexploitatie te verhogen met € 2,56 miljoen tot afgerond € 7,58 miljoen. Deze verhoging wordt gedekt vanuit de Algemene Reserve en zorgt ervoor dat de beschikbare buffer weer aansluit bij het actuele risicoprofiel van de grondexploitatieportefeuille.
Binnen het risicomanagement wordt onderscheid gemaakt tussen directe en indirecte risico’s. Directe risico’s zijn projectgebonden risico’s, zoals afwijkingen in kostenramingen, juridische complicaties of vertragingen. Indirecte risico’s komen voort uit externe ontwikkelingen, zoals renteontwikkelingen, kostenstijgingen en economische veranderingen, en kunnen meerdere grondexploitaties tegelijk beïnvloeden.
Door risico’s integraal op portefeuilleniveau te beoordelen, ontstaat een realistisch beeld van de totale financiële risico’s. Daarbij wordt rekening gehouden met de mate waarin risico’s binnen afzonderlijke grondexploitaties kunnen worden opgevangen, bijvoorbeeld door aanwezige winsten. De reserve grondexploitatie biedt hiermee een passende buffer voor risico’s die niet binnen de afzonderlijke grondexploitaties kunnen worden opgevangen.
Risico’s met betrekking tot materiële vaste activa, zoals mogelijke afwaardering van gronden, vallen buiten de reserve grondexploitatie en worden betrokken bij het gemeentebrede weerstandsvermogen.
Uitgifte in erfpacht
Binnen de gemeente Waalwijk zijn diverse percelen in erfpacht uitgegeven. Historisch gezien werd erfpacht met name ingezet als instrument om ondernemers te ondersteunen bij hun financieringsvraagstukken. Door het verstrekken van erfpacht kon de gemeente bijdragen aan het mogelijk maken van investeringsbeslissingen, zonder dat direct tot aankoop van grond hoefde te worden overgegaan.
Het college wil erfpacht de komende jaren nadrukkelijker verkennen als strategisch instrument binnen het grondbeleid. De verkenning richt zich in eerste instantie op de uitgifte van bedrijfsgronden. Dit sluit aan bij de ambities uit het coalitieakkoord van de gemeente Waalwijk om ruimte te bieden aan economische ontwikkeling en de gemeentelijke grondposities doelgericht in te zetten.
Voor bedrijventerreinen kan erfpacht bijdragen aan het behouden van langdurige regie op gemeentelijke grondposities en het realiseren van een structurele inkomstenstroom door middel van canonopbrengsten. Ook binnen de woningbouw kan erfpacht een mogelijke vorm van gronduitgifte zijn. De toepassing hiervan is echter afhankelijk van de specifieke ontwikkeling en wordt per situatie bezien. Het accent van de huidige verkenning ligt op de uitgifte van bedrijfsgronden.
Bij uitgifte in erfpacht wordt de jaarlijkse canon vastgesteld op basis van de geldende erfpachtvoorwaarden voor het betreffende perceel. Hoewel erfpacht voordelen biedt, brengt het ook risico’s met zich mee. Zo kan een erfpachter te maken krijgen met financiële problemen of faillissement, waardoor canonbetalingen niet of niet tijdig plaatsvinden. Indien de gemeente wel financieringslasten draagt over de grond, maar geen inkomsten uit canon ontvangt, ontstaat een financieel nadeel.
De gemeente maakt bij iedere uitgifte in erfpacht een zorgvuldige afweging tussen financiële risico’s, structurele opbrengsten en maatschappelijke en economische meerwaarde. Erfpacht wordt daarmee ingezet als aanvullend instrument binnen het grondbeleid om de ambities uit het coalitieakkoord te ondersteunen en tegelijkertijd grip te houden op gemeentelijke grondposities.