Grondbeleid

Grondbeleid

Terug naar navigatie - Grondbeleid

Algemeen
Een belangrijke taak van de gemeente als lokale overheid is de ruimtelijke ordening van het grondgebied van de gemeente. Daartoe beschikt de gemeente over de Wet ruimtelijke ordening, inclusief de Grondexploitatiewet en in het bijzonder over het bestemmingsplan of een projectafwijkingsbesluit. Om tot uitvoering te komen van het bestemmingsplan is het noodzakelijk om, aanvullend op het bestemmingsplan, over grondeigendommen te beschikken dan wel het kostenverhaal op orde te hebben indien particuliere eigenaren zelf willen ontwikkelen.

Wat zijn de doelstellingen voor de komende jaren?
Het voeren van het grondbeleid is geen doel op zich, maar een middel om maatschappelijke doelstellingen en ambities te realiseren.  De doelstelling is dan ook om door middel van het voeren van het grondbeleid maatschappelijke doelstellingen en ambities te realiseren.

Hoe gaan we die doelstellingen bereiken?
Door middel van het grondbeleid kan de gemeente haar invloed uitoefenen op de wijze waarop de grond wordt gebruikt. Sturing van het grondgebruik door middel van het grondbeleid is wenselijk omdat het kan bijdragen aan de realisering van (publieke) doelstellingen op het gebied van volkshuisvesting, infrastructuur, werkgelegenheid, milieu, financiën etc.

Als gevolg van de maatschappelijke, economische en juridische ontwikkelingen én de verplichting vanuit de financiële verordening is het grondbeleid tegen het licht gehouden. Gevolg hiervan is, is dat in 2019 een nieuwe Nota Grondbeleid is opgesteld en is vastgesteld. Met deze Nota Grondbeleid is een basis gelegd voor een transparante en eenduidige werkwijze bij de uitvoering van het grondbeleid van de gemeente Waalwijk. De Raad heeft door vaststelling van de nota de kaders waarbinnen het College het grondbeleid kan uitvoeren, vastgesteld.  

Keuzesoorten grondbeleid
De twee uiterste vormen van grondbeleid zijn (pro)actief grondbeleid en faciliterend (passief) grondbeleid. Beide vormen kennen hun voor- en nadelen. Hetgeen als een voordeel voor actief grondbeleid geldt, zal in algemene zin als een nadeel voor faciliterend grondbeleid kunnen worden aangemerkt. Ook is het mogelijk om voor een tussenvorm te kiezen, namelijk de samenwerking tussen de gemeente en private partijen.

 Actief grondbeleid
Indien de gemeente een actief grondbeleid voert, kan zij zo maximaal mogelijk sturing geven aan onder meer ruimtelijke, economische en natuurontwikkelingen. Dit betekent dat de gemeente zelf de gronden in eigendom verwerft, tijdelijk beheert, bouwrijp maakt en vervolgens verkoopt. Een actief grondbeleid geeft de gemeente meer mogelijkheden tot sturing dan een passief of wel een faciliterend grondbeleid waarbij de sturing over het algemeen beperkt blijft tot het faciliteren middels het publiekrechtelijk instrumentarium. De rol van de gemeente beperkt zich in geval van een faciliterend grondbeleid tot een voorwaardenscheppende en toezichthoudende. Bij een actief grondbeleid gaat het initiatief van de gemeente uit en kan de gemeente naast publiekrechtelijke eisen ook in privaatrechtelijke zin eisen stellen.

Passief (faciliterend) grondbeleid
Bij een faciliterend grondbeleid heeft de gemeente een voorwaardenscheppende rol bij de voorgestane ontwikkeling. Op grond van de Wet ruimtelijke ordening maakt de gemeente bestemmingsplannen, past deze aan en neemt projectbesluiten waarmee ontwikkelingen  worden toegelaten en sturing plaats vindt binnen het plangebied. Wanneer gekozen wordt voor een faciliterend grondbeleid laat de gemeente de aankoop en exploitatie volledig over aan de private partijen. Tevens is het mogelijk dat de gemeente het initiatief tot bepaalde ontwikkelingen stimuleert, maar er zelf niet actief deel aan neemt. In dergelijke gevallen worden de kaders geschapen voor de activiteiten van de private partijen. Hierbij valt te denken aan het opstellen/wijzigen van bestemmingsplannen, het vervaardigen van besluiten tot het verlenen van vrijstelling van een bestemmingsplan, de aanleg van voorzieningen van openbaar nut en voorbereiding, advies en toezicht. De daarmee gepaard gaande kosten worden verhaald op de private partij.

Het kostenverhaal is gewaarborgd door toepassing te geven aan de mogelijkheden die de Grondexploitatiewet biedt. Naast het private traject van de anterieure en de posterieure overeenkomsten met initiatiefnemers geldt het publieke spoor van kostenverhaal via de omgevingsvergunning als een soort vangnet om kosten te verhalen.

Samenwerkingsvormen

Bouwclaimmodel
Deze bijzondere vorm van een actief grondbeleid wordt veelal gekozen als marktpartijen grondposities hebben in het plangebied. In het bouwclaimmodel verkopen de marktpartijen hun grond aan de gemeente onder de voorwaarde dat zij bij de gronduitgifte een aantal bouwrijpe kavels kunnen afnemen tegen normale exploitatieprijzen, waarmee zij hun bouwrechten veilig stellen. Evenals bij het zuiver actieve grondbeleid voert de gemeente een eigen grondexploitatie en draagt zij zorg voor het bouw- en woonrijp maken van het gebied. De marktpartijen nemen, net als bij het zuiver actieve grondbeleid, de realisatie van het vastgoed voor hun rekening.

 PPS
De gemeente kan ook besluiten om in samenwerking met private partijen over te gaan tot exploitatie van grond en/of het realiseren van vastgoed. Dergelijke Publiek Private Samenwerking (PPS) kent meerdere verschijningsvormen.

De samenwerking kan plaatsvinden op basis van een samenwerkingscontract of door de oprichting van een gezamenlijke rechtspersoon.

Bij de vorming van een gezamenlijke entiteit brengen de betrokken partijen veelal de in bezit zijnde gronden gelegen binnen het plangebied in. Deze entiteit verwerft de overige benodigde gronden, maakt de gronden bouw- en woonrijp en geeft deze weer uit of zorgt voor de daadwerkelijke realisatie van vastgoed. De partners binnen een entiteit kunnen op basis van de aandelenverhoudingen aanspraak maken op de uiteindelijk gerealiseerde waardeontwikkeling.

Vaak zijn de feitelijke eigendomsverhoudingen, de beschikbaarheid van specifieke deskundigheid, het verdelen van de risico’s en de wens om de regie over de ontwikkeling te voeren van begin tot het eind, de motieven voor deze vorm van grondbeleid.

Keuze vorm van grondbeleid en de rol van het college daarin
Voor de gemeente Waalwijk zijn alle vormen van grondbeleid (actief, passief of een mengvorm) in principe aanvaardbaar omdat ze allemaal kunnen bijdragen aan het algemeen belang. De feitelijke keuze voor een specifieke vorm van grondbeleid is afhankelijk van de situatie. Het primaire doel van de gemeente bij een ontwikkeling is om hiermee in maatschappelijke zin iets toe te voegen. Het maatschappelijke rendement van een ontwikkeling speelt daarmee ook een grote rol in de keuze van het grondbeleid van de gemeente. Naast het maatschappelijke rendement wordt ook gekeken naar het financiële rendement van de ontwikkeling.

Van een actief grondbeleid kan worden afgezien als sprake is van een te verwachten negatief exploitatieresultaat ten gevolge van bijvoorbeeld hoge verwervingskosten, hoge sloop- en saneringskosten en/of er sprake is van planologische risico’s. Het maatschappelijk belang kan echter dusdanig groot zijn dat een te verwachten negatief exploitatieresultaat wordt geaccepteerd om het te realiseren doel te bereiken.

Op basis van analyses met betrekking tot het maatschappelijke en financiële rendement wordt bepaald welke vorm van grondbeleid wenselijk is. De keuze wordt vastgelegd in de paragraaf ‘financieel-economische uitvoerbaarheid’ van het bestemmingsplan. Dit bestemmingsplan wordt ter besluitvorming aan de gemeenteraad voorgelegd.

 
Materiële vaste activa

Onder de materiële vaste activa staan enerzijds de ruil- of compensatiegronden en anderzijds de gronden waarvoor door de raad nog geen  exploitatieopzet is vastgesteld, maar die door het college en de raad worden aangemerkt als mogelijk toekomstig te ontwikkelen locaties. 

Binnen de gronden, vallend onder de materiële vaste activa, is het niet mogelijk om rente op de boekwaarde bij te schrijven. Wel is het onder voorwaarden toegestaan om de voorbereidingskosten te activeren onder immateriële vaste activa waarbij ze in een later stadium ingebracht kunnen worden indien de gronden worden overgeheveld naar bouwgrond in exploitatie.

Onder de materiële vaste activa wordt onderscheid gemaakt in de ontwikkelgrond op korte en middellange termijn en de compensatiegrond/ontwikkelgrond op lange termijn. 

Ontwikkelgrond op korte en middellange termijn:

De ontwikkelgronden op korte en middellange termijn betreffen de gronden die met het oog op gebiedsontwikkeling zijn verworven, maar waarvoor nog geen bestemmingsplan c.q. grondexploitatie is vastgesteld. Op basis van de BBV-voorschriften heeft per 31 december 2019 een afwaardering moeten plaatsvinden van het complex Maasoever/Scharlo.  Binnen de gemeente Waalwijk staan de volgende locaties nog te boek als ontwikkellocatie met de onderstaande boekwaarde per 31-12-2019 :

Naam Planning Boekwaarde Aantal m2 Boekwaarde per m2
Poolsestraat-noord 2020-2022 €      296.986,- 7.470 m² € 39,76
Akkerlanen 2020-2022 €      814.247,- 88.545 m² € 9,20
Maasoever/Scharlo 2020-2022 €       685.000,- 61.380 m² € 11,16
Totaal   €   1.796.233,- 157.395 m² € 11,41
 

Compensatiegrond/ ontwikkelgrond op lange termijn:

Dit betreffen de gronden die voornamelijk dienen als compensatiegronden bij toekomstige verwervingen en gronden die in het verleden zijn verworven met het oog op mogelijke toekomstige ontwikkeling. 

Op grond van het Besluit Begroting en Verantwoording (BBV) worden bovenvermelde gronden gewaardeerd tegen de verkrijgingsprijs mits deze lager is dan of gelijk aan de marktwaarde van de huidige bestemming (agrarische grond). Indien de verkrijgingsprijs hoger is dan de marktwaarde van de huidige bestemming, dient afwaardering van de grond plaats te vinden tot aan deze marktwaarde. In de gemeentelijke administratie wordt de onbestemde grondvoorraad geadministreerd onder de ‘materiële vaste activa’. Er vindt geen toerekening plaats van kosten zoals rentekosten, beheers- en plankosten en van (pacht)opbrengsten. Deze lasten en baten worden op het product ‘Diverse percelen en panden’ verantwoord.

Binnen de materiële vaste activa is  2.696.665 m² verantwoord als compensatiegronden dan wel ontwikkelgrond voor de lange termijn. De totale boekwaarde hiervan bedraagt € 10.823.286,40. Per m² komt dit gemiddeld neer op een bedrag van € 4,01.

 
Actualisatie kostprijsberekeningen
Door het Team REW worden jaarlijks, onder verantwoordelijkheid van de manager van het team REW, alle kostprijsberekeningen (grondexploitaties) geactualiseerd. Deze actualisatie vindt plaats op een zodanig tijdstip dat de hieruit voortkomende gevolgen in de jaarrekening van het voorafgaand jaar verwerkt kunnen worden. De geactualiseerde kostprijscalculaties zullen in de vorm van een nota grondexploitatie aan de raad worden voorgelegd, gelijktijdig met de behandeling van de jaarrekening van het desbetreffende jaar.
 
Het nemen van gerealiseerde winsten
Indien in het kader van de jaarlijkse actualisatie van de kostprijsberekeningen winsten per ultimo looptijd van een complex worden geprognosticeerd, dan zal deze winst worden afgeroomd.
Met ingang van 2017 is de regelgeving vanuit BBV (Beheer, Begroting en Verantwoording) dwingend gewijzigd inzake de winstneming bij een actief grondbeleid. Deze winstneming dient voortaan plaats te vinden middels de zogenaamde POC-methode (Percentage Of Completion). Over 2019 is er vanuit diverse complexen € 10.070.035,- winst genomen, welke is toegevoegd aan de Reserve grondexploitatie. De winstnemingen zijn voornamelijk afkomstig uit de complexen Afbouw Haven 1 t/m 6 en Haven 8 west.   
 
De geprognosticeerde winsten voor de toekomst zien er als volgt uit:

2020    
Voormalige school Vrijhoeve €             177.210,-  
Bedrijventerrein Zanddonk €                43.916,-  
Oranjeplein €                39.728,-  
    €          260.854,-
2021    
Haven 1 t/m 6 afbouw €         1.332.218,-  

Haven Zeven

€             389.319,-  
Haven 8 West €         6.526.196,-  
Achter de Hoven €                36.226,-  
    €      8.283.959,-
2026    
Waesgeerd-west €             480.082,-  
    €          480.082,-
2026    
Landgoed Driessen €             411.592,-  
    €          411.592,-
Totaal toekomstige winstprognose o.b.v. voorcalculatie   €      9.436.487,-
 
Treffen voorzieningen voor te verwachten verliezen
Indien in het kader van de jaarlijkse actualisatie van de kostprijsberekeningen blijkt dat verliezen per einde looptijd van een complex onafwendbaar zijn, dient per direct, ter grootte van dat verlies op eindwaarde, een voorziening te worden getroffen ten laste van de Reserve Grondexploitatie. In 2019 zijn diverse voorzieningen beëindigd omdat het complex financieel werd afgesloten. 
 
Per 31 december 2019 zijn de volgende (verlies)voorzieningen getroffen voor complexen met een negatief resultaat.
 
Voorziening De Rugt €        1.063.725,-  
Voorziening Vm. Dr. Mollercollege €            555.791,-  
Voorziening Taxandriaweg 3 €               18.501,-  
Totaal voorzieningen grondexploitatie per 31 december 2019   €     1.638.017,-
Reserve Grondexploitatie
Binnen het grondbedrijf is een ‘algemene’ of ‘vrije’ reserve gevormd om de genoemde algemene risico’s op te vangen. Voeding van deze reserve geschiedt door (tussentijdse) winstnemingen van de diverse complexen binnen het grondbedrijf. Bij verlieslatende complexen volgt echter een onttrekking.
De Reserve Grondexploitatie is de enige vrije reserve binnen de grondexploitatie. Deze is te vergelijken met de Algemene Reserve op concernniveau. De inzetbaarheid van de Reserve Grondexploitatie beperkt zich tot zaken die een duidelijk raakvlak hebben met het taakgebied grondexploitatie.
Om de risico’s zoveel als mogelijk beheersbaar te houden worden jaarlijks de kostprijscalculaties van de diverse onderhanden en toekomstige exploitaties bijgesteld. Uitgangspunt is dat sprake moet zijn van reële ramingen, de normale en algemene bedrijfsrisico’s inbegrepen. Aan de reserve worden onafwendbare verliezen onttrokken en (tussentijdse) winstnemingen toegevoegd.
Door de raad is besloten het saldo van de Reserve Grondexploitatie op 5 miljoen te bepalen. Voor zover het saldo van deze reserve, bij het jaarrekeningproces, uitstijgt boven het maximum zal het meerdere worden afgestort naar de  Algemene Reserve. Wanneer het saldo beneden deze 5 miljoen bedraagt, dient dit saldo aangevuld te worden tot dit minimum vanuit de Algemene Reserve. De hoogte van de Reserve Grondexploitatie wordt jaarlijks in beeld gebracht en besluitvorming vindt plaats middels de Nota grondexploitatie.
 
Risico’s

Algemeen
Bij de uitvoering van het gemeentelijk grondbeleid wordt een aantal risico’s gelopen. Deze risico’s vloeien voort uit de bij de opstelling van de exploitatieopzet niet voorziene aspecten. Het is moeilijk om alle risico’s op voorhand te benoemen. Wel kan men in zijn algemeenheid stellen dat hoe langer de looptijd van een plan is, hoe problematischer het inschatten van de te lopen risico’s is.

Een aantal van de risico’s die bij grondexploitatie een rol spelen wordt onderstaand opgesomd.

Conjunctuur
De onroerendgoedmarkt kan aan grote schommelingen onderhevig zijn. Dit kan een landelijke tendens zijn maar het kan soms ook regio gebonden zijn. Het is zaak om bij veranderingen in de onroerendgoedmarkt hier adequaat op in te spelen en de risico’s zoveel als mogelijk te beperken. Op de onroerendgoedmarkt spelen met name twee elementen een rol bij de risico’s die gelopen worden. Het zijn enerzijds de vraag- en aanbodzijde en anderzijds de prijsvorming. Beide aspecten kunnen niet los van elkaar worden gezien. Het is derhalve belangrijk om de ontwikkelingen op de vastgoedmarkt goed in de gaten te houden waarbij de risico’s die de gemeente loopt niet onderschat mogen worden.

Loon- en prijsontwikkelingen
Vooral bij grondexploitaties met een lange looptijd moet de ontwikkeling voor lonen en prijzen bij de start van het plan voor een lange termijn ingeschat worden. Over het algemeen is er weinig aan de hand als de ontwikkeling van de kosten gelijk is aan de ontwikkeling van de opbrengsten. Het is zaak om, ter voorkoming van deze risico’s, exploitatieberekeningen regelmatig (jaarlijks) te actualiseren zodat tijdig eventuele afwijkingen onderkend worden en bijgesteld kunnen worden.

Financieringslasten
Over het algemeen vormen de financieringslasten, of wel de rente een behoorlijke kostenpost binnen de grondexploitatie. Immers veelal gaan de kosten voor de baten uit. Doordat de kosten van met name grondverwerving bij langdurige projecten meestal ver voor de opbrengsten uitlopen, kunnen de rentekosten oplopen. Immers, indien sprake is van een boekwaarde waarbij de tot dan gemaakte kosten hoger zijn als de tot dan gerealiseerde opbrengsten, is over het verschil rente verschuldigd welke ten laste gaat van het exploitatieresultaat. Het is derhalve zaak om de kosten zo laat mogelijk te maken en te trachten de opbrengsten zo vroeg mogelijk te realiseren. Momenteel is de rekenrente voor de grondexploitaties erg laag waardoor het risico redelijk beperkt is.

Een andere rentetarief wat indirect raakvlakken heeft met de grondexploitatie is de hypotheekrente. Wanneer deze rente stijgt, kan dit een verminderde vraag naar woningbouw tot gevolg hebben. Indirect kan stijging van de hypotheekrente dus invloed hebben op het exploitatieresultaat van de grondexploitatie. Ook hiervoor geldt dat de hypotheekrente momenteel historisch laag is.

Milieuwetgeving
De strenge milieuwetgeving op het gebied van bodem, water, lucht en geluid veroorzaakt hoge kosten die zijn weerslag kan hebben op de grondexploitaties.
Op voorhand is moeilijk in te schatten hoe deze eisen zich verder zullen ontwikkelen. Wel wordt aangenomen dat de milieueisen in de toekomst alleen maar strenger zullen worden. Vooral bij langlopende projecten kan de gemeente geconfronteerd worden met aangescherpte milieueisen waardoor aanvullende maatregelen noodzakelijk zijn. Recente voorbeelden hiervan zijn de discussies over luchtkwaliteit, fijnstof en externe veiligheid.
In het geval van bodemverontreiniging doet zich het probleem voor dat de aard en omvang veelal niet volledig is in te schatten bij de aanvang van het plan. Ter beperking van dit risico is het van belang gedegen historisch bodemonderzoek te verrichten op de te ontwikkelen locaties.
Zijn de kosten in het kader van milieuwetgeving niet te verhalen op derden dan komen ze ten laste van de grondexploitatie. Indien de grondexploitatie dit financieel niet kan dragen dan moet er een weloverwogen besluitvorming plaatsvinden waarbij een eventueel financieel verlies afgewogen moet worden tegen het maatschappelijk belang van de voorgestane ontwikkeling.

Heel actueel in het kader van milieuwetgeving is de regelgeving omtrent Poly- en perfluoralkylstoffen (PFAS) en stikstof (PAS). Hoewel de risico’s die worden gelopen niet onderschat moeten worden is er bij de herijking van de grondexploitaties voor 2020 en verder van uitgegaan dat beiden vooralsnog tot weinig of geen vertraging zullen leiden.
Op 8 juli 2019 is het tijdelijk handelingskader gepubliceerd in het kader van PFAS. Dit betekent in de praktijk dat grond- en baggerbedrijven meer ruimte hebben om veilig grond te verzetten en te baggeren. Op basis van de nog volgende onderzoeken van het RIVM zal de minister een definitief handelingskader vaststellen. De minister zal de kamer daarover in de loop van 2020 nader informeren. De minister zal het definitieve handelingskader juridisch verankeren in de regeling bodemkwaliteit.
Voor (PAS) stikstof wordt, in nauw overleg met de provincie, gewerkt aan een oplossing voor de lopende en komende projecten. We gaan er vooralsnog van uit dat een en ander tot een oplossing gaat leiden. Mocht dit onverhoopt niet zo zijn dan zullen wij de raad tussentijds in financiële zin informeren.

Wetgeving en procedures
Wetgeving kan leiden tot langere procedures als welke voor de technische uitvoering van een plan noodzakelijk zijn. Het risico hiervan is niet geheel in te schatten omdat vooraf niet bekend is of gebruik gemaakt wordt van de diverse rechtsbeschermingsprocedures zoals bijvoorbeeld. in de Wet ruimtelijke ordening.

Het gevolg van deze lange doorlooptijden van planontwikkelingen kan zijn dat vooraf gecalculeerde planontwikkelingskosten beduidend hoger uitvallen. Vooral bij binnenstedelijke ontwikkelingen worden gemeenten hiermee geconfronteerd.

Planschade
Aanvragen om een vergoeding van planschade vormen een toenemend risico. Vooral bij binnenstedelijke ontwikkelingen nemen de verzoeken om planschade toe. Wanneer de gemeente grondeigenaar is van het te ontwikkelen gebied, wordt er vooraf een inventariserend planschadeonderzoek gedaan. Hierbij wordt een reële inschatting gemaakt van de planschade voor omliggende percelen. Kosten van dit onderzoek en mogelijke uitbetaling van planschade worden ten laste gebracht van de exploitatieopzet of de Reserve Grondexploitatie. Bij projecten waarbij de gemeente geen grondeigenaar is, wordt een planschadeovereenkomst gesloten met de initiatiefnemer. Hierdoor heeft de gemeente geen nadelige financiële gevolgen van mogelijke planschade.

Planschade staat ook op de lijst van de te verhalen kosten op derden binnen de Grondexploitatiewet.

Uitgifte in erfpacht
Ten opzichte van verkoop kan de uitgifte in erfpacht risico’s met zich meebrengen. Een erfpachter kan immers failliet gaan of er kunnen betalingsachterstanden ontstaan. In geval er wel kapitaallasten zijn met betrekking tot de geactiveerde erfpachtgrond en de gemeente geen canon ontvangt, kan een en ander leiden tot een deficit. Desondanks leidt de mogelijkheid van erfpacht tot een hogere afzet van bedrijfsgrond wat vervolgens leid tot een beter economisch klimaat. De raad heeft besloten dat primair de voorkeur wordt gegeven aan verkoop waarbij de uitgifte in erfpacht niet wordt uitgesloten .

Archeologische monumenten
Indien er bij de ontwikkeling van een locatie een archeologisch monument wordt aangetroffen, dienen de kosten, indien deze niet verhaald kunnen worden op derden, ten laste van de grondexploitatie te worden gebracht.

Een en ander kan leiden tot verliessituaties waarbij een beroep moet worden gedaan op de Reserve Grondexploitatie.

Huidige economische situatie
In relatie tot een aantal hierboven geschetste risicofactoren, o.a. vastgoedmarkt, inflatie en rente, moet de gemeente Waalwijk ook anticiperen op de actuele economische situatie. Dit leidt er toe dat  een inflatiepercentage voor de kostenkant is vastgesteld van 2% en voor de opbrengsten van 1%. De toe te rekenen rente is middels de voorschriften BBV berekend op 1,35%.

Conclusies
  1. Om de hierboven opgesomde algemene risico’s zoveel mogelijk beheersbaar te houden worden jaarlijks de kostprijscalculaties van de diverse onderhanden en toekomstige exploitaties bijgesteld. Uitgangspunt is dat sprake moet zijn van reële ramingen, de normale en algemene bedrijfsrisico’s inbegrepen;
  2. Gelijktijdig met het jaarrekeningproces wordt jaarlijks een totale bundel van de lopende grondexploitaties aan de raad ter goedkeuring voorgelegd. Eventuele verliezen worden hiermee tijdig inzichtelijk gemaakt. De Reserve Grondexploitatie is beschikbaar als buffer;
  3. Nieuwe exploitaties worden afzonderlijk ter goedkeuring aan de raad voorgelegd. Jaarlijks wordt een overzicht op hoofdlijnen van de afwijkingen ten opzichte van de laatst vastgestelde opzet vervaardigd en toegelicht;
  4. Voor benoemde en onafwendbare risico’s wordt, indien van toepassing, per plan een voorziening getroffen ten laste van de Reserve Grondexploitatie;
  5. Voor alle overige risico’s geldt de Reserve Grondexploitatie als buffer. Een saldo beneden het minimum van 5 miljoen euro is niet toegestaan en dient dan ook direct aangevuld te worden vanuit de Algemene Reserve tot dit bedrag van 5 miljoen euro. Indien bij het jaarrekeningproces een saldo boven de 5 miljoen euro ontstaat, wordt het meerdere afgestort naar de Algemene Reserve.
Het kostenverhaal is gewaarborgd door toepassing te geven aan de mogelijkheden die de Grondexploitatiewet biedt. Naast het private traject van de anterieure en de posterieure overeenkomsten met initiatiefnemers geldt het publieke spoor van kostenverhaal via de bouwvergunning als een soort vangnet om kosten te verhalen.
 
Complexen in uitvoering
Momenteel loopt er binnen de gemeentegrenzen van Waalwijk een groot aantal plannen zowel binnenstedelijk als in uitleggebieden waarbij er enkele plannen uitspringen; Landgoed Driessen, Haven Zeven, Afbouw Haven I t/m VI, Haven 8 west, Waesgeerd-west en de Rugt. Een toelichting op deze plannen is opgenomen in de jaarrekening en in de Nota grondexploitatie 2020. De totale boekwaarde van het grondbedrijf heeft zich in 2019 als volgt ontwikkeld:

Totaal Grondbedrijf Bouwgrond in exploitatie

Omschrijving kostensoorten Totaal verantwoord t/m 2018 Verantwoord in 2019 Totaal verantwoord t/m 2019
Grondverwerving €    70 .986.097,- €        716.900,- €     71.702.997,-
Bouwrijp/woonrijp maken      
-  Kredieten €    78.910.745,- €   8.864.196,- €     87.774.942,-
-  Externe voorbereiding- en toezichtkosten

€              15.297,-

€                       0,- €               15.297,-
- Sectorkosten €           443.414,- €                       0,- €            443.414,-
Stortingen      
-  Bijdrage Fonds Bovenwijkse voorzieningen €       4.998.257,- €                       0,-

€        4.998.257,-

-  Bijdrage Cultuurfonds €           456.282,- €                       0,- €            456.282,-
-  Bijdrage Fonds Planschade €           156.448,- €                       0,- €             156.448,-
-  Bijdrage Fonds Natte Haven €       4.537.802,- €                       0,- €         4.537.802,-
-  Bijdrage Reserve  Grondexploitatie €    28.163.109,- €   9.910.400,- €      38.073.509,-
- Voorfinanciering parkmanagement €            167.172,- €                        0,- €             167.172,-
- Overige bijdragen (1) €     17.802.383,- - €        350.393,- €      17.451.990,-
Plan-, beheers- en administratiekosten €     26.822.939,- €        869.632,- €      27.692.571,-
Niet verrekenbare B.T.W. €            162.765,- €                        0,- €             162.765,-
Overige kosten €        3.730.620,- €        370.228,- €         4.100.848,-
Rentekosten €     31.777.506,-  €        486.746,- €      32.264.252,-
Totaal kosten (A) €  269.130.836,- € 20.867.710,- €  289.998.546,-
Bijdragen (ontvangsten) €        7.769.544,- €        252.640,- €         8.022.184,-
Totaal bijdragen (B) €        7.769.544,- €        252.640,- €        8.022.184,-
Opbrengst gronden €  227.926.216,- € 42.534.871,- €  270.461.087,-
Totaal opbrengsten (C) €  227.926.216,- € 42.534.871,- €  270.461.087,-
Totaal saldo (A minus B minus C) €     33.435.076,- - € 21.919.801,- €     11.515.275,-
 
Grondverwerving
In 2019 hebben geen verwervingen binnen de actieve grondexploitaties plaatsgevonden.
 
Bouw- woonrijp maken
Van de gemaakte kosten bouw- en woonrijp maken is een fors gedeelte binnen de complexen ‘Landgoed Driessen’  en 'Haven 8 West' verantwoord. Verder zijn er kosten gemaakt voor o.a. de complexen Waesgeerd-west en De Rugt.
 
Stortingen
Door de dwingende voorschriften vanuit de BBV met betrekking tot de tussentijdse winstneming, berekend op basis van de POC-methode, moest er voortijdig winst genomen worden. Deze winstnemingen zijn toegevoegd aan de Reserve Grondexploitatie. Het betreft voornamelijk de winstnemingen vanuit de complexen Zanddonk bedrijventerrein, Haven Zeven, Haven afbouw 1 t/m 6, Haven 8 west, Oranjeplein en Landgoed Driessen. 
 
Plan- en beheerskosten
Binnen elk complex zijn plan- en beheerskosten gerealiseerd. Dit zijn voornamelijk de interne uren. Verder worden hier onder andere onderzoeken en externe advieskosten verantwoord. 
 
Rentekosten
Over de boekwaarde per begin boekjaar wordt door het grondbedrijf rente betaald/ontvangen. De boekwaarde wordt berekend door het totaal van de ontvangsten in mindering te brengen op het totaal van de uitgaven. In 2020 en volgende jaren wordt gerekend met een percentage van 1,32%. 
 
Ontvangen bijdragen
Hierop worden incidentele bijdragen op verantwoord. 
 
Opbrengst gronden
Binnen de complexen Zanddonk bedrijventerrein, Haven Zeven, Afbouw haven 1 t/m 6, Haven Acht West, Voormalige Taxandriahal, Oranjeplein, Landgoed Driessen, Waesgeerd-west en De Rugt  zijn opbrengsten verantwoord.
 
 
Slot
De totale boekwaarde is door de verkopen over 2019 flink afgenomen van € 33.435.076,- tot € 11.515.275,-.
 
In de Nota Grondexploitatie 2019 zijn de uitgangspunten verwerkt zoals vastgelegd in de Nota grondbeleid .