Grondbeleid

Onder de materiële vaste activa staan enerzijds de ruil- of compensatiegronden en anderzijds de gronden waarvoor door de raad nog geen  exploitatieopzet is vastgesteld, maar die door het college en de raad worden aangemerkt als mogelijk toekomstig te ontwikkelen locaties. 

Binnen de gronden, vallend onder de materiële vaste activa, is het niet mogelijk om rente op de boekwaarde bij te schrijven. Wel is het onder voorwaarden toegestaan om de voorbereidingskosten te activeren onder immateriële vaste activa waarbij ze in een later stadium ingebracht kunnen worden indien de gronden worden overgeheveld naar bouwgrond in exploitatie.

Onder de materiële vaste activa wordt onderscheid gemaakt in de ontwikkelgrond op korte en middellange termijn en de compensatiegrond/ontwikkelgrond op lange termijn. 

Compensatiegrond/ ontwikkelgrond op lange termijn:

Dit betreffen de gronden die voornamelijk dienen als compensatiegronden bij toekomstige verwervingen en gronden die in het verleden zijn verworven met het oog op mogelijke toekomstige ontwikkeling. 

Op grond van het Besluit Begroting en Verantwoording (BBV) worden bovenvermelde gronden gewaardeerd tegen de verkrijgingsprijs mits deze lager is dan of gelijk aan de marktwaarde van de huidige bestemming (agrarische grond). Indien de verkrijgingsprijs hoger is dan de marktwaarde van de huidige bestemming, dient afwaardering van de grond plaats te vinden tot aan deze marktwaarde. In de gemeentelijke administratie wordt de onbestemde grondvoorraad geadministreerd onder de ‘materiële vaste activa’. Er vindt geen toerekening plaats van kosten zoals rentekosten, beheers- en plankosten en van (pacht)opbrengsten. Deze lasten en baten worden op het product ‘Diverse percelen en panden’ verantwoord.

Binnen de materiële vaste activa is  2.696.665 m² verantwoord als compensatiegronden dan wel ontwikkelgrond voor de lange termijn. De totale boekwaarde hiervan bedraagt € 10.823.286,40. Per m² komt dit gemiddeld neer op een bedrag van € 4,01.

Algemeen
Bij de uitvoering van het gemeentelijk grondbeleid wordt een aantal risico’s gelopen. Deze risico’s vloeien voort uit de bij de opstelling van de exploitatieopzet niet voorziene aspecten. Het is moeilijk om alle risico’s op voorhand te benoemen. Wel kan men in zijn algemeenheid stellen dat hoe langer de looptijd van een plan is, hoe problematischer het inschatten van de te lopen risico’s is.

Een aantal van de risico’s die bij grondexploitatie een rol spelen wordt onderstaand opgesomd.

Conjunctuur
De onroerendgoedmarkt kan aan grote schommelingen onderhevig zijn. Dit kan een landelijke tendens zijn maar het kan soms ook regio gebonden zijn. Het is zaak om bij veranderingen in de onroerendgoedmarkt hier adequaat op in te spelen en de risico’s zoveel als mogelijk te beperken. Op de onroerendgoedmarkt spelen met name twee elementen een rol bij de risico’s die gelopen worden. Het zijn enerzijds de vraag- en aanbodzijde en anderzijds de prijsvorming. Beide aspecten kunnen niet los van elkaar worden gezien. Het is derhalve belangrijk om de ontwikkelingen op de vastgoedmarkt goed in de gaten te houden waarbij de risico’s die de gemeente loopt niet onderschat mogen worden.

Loon- en prijsontwikkelingen
Vooral bij grondexploitaties met een lange looptijd moet de ontwikkeling voor lonen en prijzen bij de start van het plan voor een lange termijn ingeschat worden. Over het algemeen is er weinig aan de hand als de ontwikkeling van de kosten gelijk is aan de ontwikkeling van de opbrengsten. Het is zaak om, ter voorkoming van deze risico’s, exploitatieberekeningen regelmatig (jaarlijks) te actualiseren zodat tijdig eventuele afwijkingen onderkend worden en bijgesteld kunnen worden.

Financieringslasten
Over het algemeen vormen de financieringslasten, of wel de rente een behoorlijke kostenpost binnen de grondexploitatie. Immers veelal gaan de kosten voor de baten uit. Doordat de kosten van met name grondverwerving bij langdurige projecten meestal ver voor de opbrengsten uitlopen, kunnen de rentekosten oplopen. Immers, indien sprake is van een boekwaarde waarbij de tot dan gemaakte kosten hoger zijn als de tot dan gerealiseerde opbrengsten, is over het verschil rente verschuldigd welke ten laste gaat van het exploitatieresultaat. Het is derhalve zaak om de kosten zo laat mogelijk te maken en te trachten de opbrengsten zo vroeg mogelijk te realiseren. Momenteel is de rekenrente voor de grondexploitaties erg laag waardoor het risico redelijk beperkt is.

Een andere rentetarief wat indirect raakvlakken heeft met de grondexploitatie is de hypotheekrente. Wanneer deze rente stijgt, kan dit een verminderde vraag naar woningbouw tot gevolg hebben. Indirect kan stijging van de hypotheekrente dus invloed hebben op het exploitatieresultaat van de grondexploitatie. Ook hiervoor geldt dat de hypotheekrente momenteel historisch laag is.

Milieuwetgeving
De strenge milieuwetgeving op het gebied van bodem, water, lucht en geluid veroorzaakt hoge kosten die zijn weerslag kan hebben op de grondexploitaties.
Op voorhand is moeilijk in te schatten hoe deze eisen zich verder zullen ontwikkelen. Wel wordt aangenomen dat de milieueisen in de toekomst alleen maar strenger zullen worden. Vooral bij langlopende projecten kan de gemeente geconfronteerd worden met aangescherpte milieueisen waardoor aanvullende maatregelen noodzakelijk zijn. Recente voorbeelden hiervan zijn de discussies over luchtkwaliteit, fijnstof en externe veiligheid.
In het geval van bodemverontreiniging doet zich het probleem voor dat de aard en omvang veelal niet volledig is in te schatten bij de aanvang van het plan. Ter beperking van dit risico is het van belang gedegen historisch bodemonderzoek te verrichten op de te ontwikkelen locaties.
Zijn de kosten in het kader van milieuwetgeving niet te verhalen op derden dan komen ze ten laste van de grondexploitatie. Indien de grondexploitatie dit financieel niet kan dragen dan moet er een weloverwogen besluitvorming plaatsvinden waarbij een eventueel financieel verlies afgewogen moet worden tegen het maatschappelijk belang van de voorgestane ontwikkeling.

Heel actueel in het kader van milieuwetgeving is de regelgeving omtrent Poly- en perfluoralkylstoffen (PFAS) en stikstof (PAS). Hoewel de risico’s die worden gelopen niet onderschat moeten worden is er bij de herijking van de grondexploitaties voor 2020 en verder van uitgegaan dat beiden vooralsnog tot weinig of geen vertraging zullen leiden.
Op 8 juli 2019 is het tijdelijk handelingskader gepubliceerd in het kader van PFAS. Dit betekent in de praktijk dat grond- en baggerbedrijven meer ruimte hebben om veilig grond te verzetten en te baggeren. Op basis van de nog volgende onderzoeken van het RIVM zal de minister een definitief handelingskader vaststellen. De minister zal de kamer daarover in de loop van 2020 nader informeren. De minister zal het definitieve handelingskader juridisch verankeren in de regeling bodemkwaliteit.
Voor (PAS) stikstof wordt, in nauw overleg met de provincie, gewerkt aan een oplossing voor de lopende en komende projecten. We gaan er vooralsnog van uit dat een en ander tot een oplossing gaat leiden. Mocht dit onverhoopt niet zo zijn dan zullen wij de raad tussentijds in financiële zin informeren.

Wetgeving en procedures
Wetgeving kan leiden tot langere procedures als welke voor de technische uitvoering van een plan noodzakelijk zijn. Het risico hiervan is niet geheel in te schatten omdat vooraf niet bekend is of gebruik gemaakt wordt van de diverse rechtsbeschermingsprocedures zoals bijvoorbeeld. in de Wet ruimtelijke ordening.

Het gevolg van deze lange doorlooptijden van planontwikkelingen kan zijn dat vooraf gecalculeerde planontwikkelingskosten beduidend hoger uitvallen. Vooral bij binnenstedelijke ontwikkelingen worden gemeenten hiermee geconfronteerd.

Planschade
Aanvragen om een vergoeding van planschade vormen een toenemend risico. Vooral bij binnenstedelijke ontwikkelingen nemen de verzoeken om planschade toe. Wanneer de gemeente grondeigenaar is van het te ontwikkelen gebied, wordt er vooraf een inventariserend planschadeonderzoek gedaan. Hierbij wordt een reële inschatting gemaakt van de planschade voor omliggende percelen. Kosten van dit onderzoek en mogelijke uitbetaling van planschade worden ten laste gebracht van de exploitatieopzet of de Reserve Grondexploitatie. Bij projecten waarbij de gemeente geen grondeigenaar is, wordt een planschadeovereenkomst gesloten met de initiatiefnemer. Hierdoor heeft de gemeente geen nadelige financiële gevolgen van mogelijke planschade.

Planschade staat ook op de lijst van de te verhalen kosten op derden binnen de Grondexploitatiewet.

Uitgifte in erfpacht
Ten opzichte van verkoop kan de uitgifte in erfpacht risico’s met zich meebrengen. Een erfpachter kan immers failliet gaan of er kunnen betalingsachterstanden ontstaan. In geval er wel kapitaallasten zijn met betrekking tot de geactiveerde erfpachtgrond en de gemeente geen canon ontvangt, kan een en ander leiden tot een deficit. Desondanks leidt de mogelijkheid van erfpacht tot een hogere afzet van bedrijfsgrond wat vervolgens leid tot een beter economisch klimaat. De raad heeft besloten dat primair de voorkeur wordt gegeven aan verkoop waarbij de uitgifte in erfpacht niet wordt uitgesloten .

Archeologische monumenten
Indien er bij de ontwikkeling van een locatie een archeologisch monument wordt aangetroffen, dienen de kosten, indien deze niet verhaald kunnen worden op derden, ten laste van de grondexploitatie te worden gebracht.

Een en ander kan leiden tot verliessituaties waarbij een beroep moet worden gedaan op de Reserve Grondexploitatie.

Huidige economische situatie
In relatie tot een aantal hierboven geschetste risicofactoren, o.a. vastgoedmarkt, inflatie en rente, moet de gemeente Waalwijk ook anticiperen op de actuele economische situatie. Dit leidt er toe dat  een inflatiepercentage voor de kostenkant is vastgesteld van 2% en voor de opbrengsten van 1%. De toe te rekenen rente is middels de voorschriften BBV berekend op 1,35%.

1. Om de hierboven opgesomde algemene risico’s zoveel mogelijk beheersbaar te houden worden jaarlijks de kostprijscalculaties van de diverse onderhanden en toekomstige exploitaties bijgesteld. Uitgangspunt is dat sprake moet zijn van reële ramingen, de normale en algemene bedrijfsrisico’s inbegrepen;
2. Gelijktijdig met het jaarrekeningproces wordt jaarlijks een totale bundel van de lopende grondexploitaties aan de raad ter goedkeuring voorgelegd. Eventuele verliezen worden hiermee tijdig inzichtelijk gemaakt. De Reserve Grondexploitatie is beschikbaar als buffer;
3. Nieuwe exploitaties worden afzonderlijk ter goedkeuring aan de raad voorgelegd. Jaarlijks wordt een overzicht op hoofdlijnen van de afwijkingen ten opzichte van de laatst vastgestelde opzet vervaardigd en toegelicht;
4. Voor benoemde en onafwendbare risico’s wordt, indien van toepassing, per plan een voorziening getroffen ten laste van de Reserve Grondexploitatie;
5. Voor alle overige risico’s geldt de Reserve Grondexploitatie als buffer. Een saldo beneden het minimum van 5 miljoen euro is niet toegestaan en dient dan ook direct aangevuld te worden vanuit de Algemene Reserve tot dit bedrag van 5 miljoen euro. Indien bij het jaarrekeningproces een saldo boven de 5 miljoen euro ontstaat, wordt het meerdere afgestort naar de Algemene Reserve.