Paragraaf Grondbeleid

Onder de materiële vaste activa staan enerzijds de ruil- of compensatiegronden en anderzijds de gronden die door het college en de raad worden aangemerkt als mogelijk toekomstig te ontwikkelen locaties. Voor deze gronden zal te zijner tijd een exploitatieopzet aan de raad ter vaststelling worden voorgelegd dan wel door het college of raad een exploitatieovereenkomst worden gesloten.

Binnen de gronden, vallend onder de materiële vaste activa, is het niet mogelijk om rente op de boekwaarde bij te schrijven. Wel is het onder voorwaarden toegestaan om de voorbereidingskosten te activeren onder immateriële vaste activa waarbij ze in een later stadium ingebracht kunnen worden indien de gronden worden overgeheveld naar bouwgrond in exploitatie

Onder de materiële vaste activa wordt onderscheid gemaakt in de grond, bestemd voor gebiedsontwikkeling op termijn door de gemeente en de compensatiegrond/ontwikkelgrond op (middel)lange termijn. 

Compensatiegrond/ ontwikkelgrond op lange termijn:
Dit betreffen de gronden die voornamelijk dienen als compensatiegronden bij toekomstige verwervingen en gronden die in het verleden zijn verworven met het oog op mogelijke toekomstige ontwikkeling. 

Op grond van het Besluit Begroting en Verantwoording (BBV) worden bovenvermelde gronden gewaardeerd tegen de verkrijgingsprijs mits deze lager is dan of gelijk aan de marktwaarde van de huidige bestemming (agrarische grond). Indien de verkrijgingsprijs hoger is dan de marktwaarde van de huidige bestemming, dient afwaardering van de grond plaats te vinden tot aan deze marktwaarde. In de gemeentelijke administratie wordt de onbestemde grondvoorraad geadministreerd onder de ‘materiële vaste activa’. Er vindt geen toerekening plaats van kosten zoals rentekosten, beheers- en plankosten en van (pacht)opbrengsten. Deze lasten en baten worden op het product ‘Diverse percelen en panden’ verantwoord.

Binnen de materiële vaste activa is  1.821.022  m² verantwoord als compensatiegronden dan wel ontwikkelgrond voor de lange termijn. De totale boekwaarde hiervan bedraagt € 5.322.750,-. Per m² komt dit gemiddeld neer op een bedrag van € 2,92.

Algemeen
Bij uitvoering van het gemeentelijk grondbeleid worden risico’s gelopen. Het is moeilijk om alle risico’s op voorhand te benoemen en in te schatten. In het algemeen geldt dat hoe langer de looptijd van een plan is, hoe complexer het is om de te lopen risico’s in te schatten. Desalniettemin is het wel van belang om de risico’s zo goed mogelijk in beeld te brengen en – waar mogelijk – in beeld te brengen wat de (financiële) gevolgen kunnen zijn voor de lopende projecten. De risico’s zijn te onderscheiden in directe en indirecte risico’s. 

De indirecte risico’s vloeien voornamelijk voort uit macro-economische ontwikkelingen en veranderende wet- en regelgeving. Gelet op de aard en oorsprong van de indirecte risico’s hebben deze gevolgen voor alle lopende projecten. Daarnaast zijn de indirecte risico’s er divers van aard en zijn ze vaak niet gemakkelijk te duiden en te voorspellen. Naast de indirecte risico’s kan een project ook te maken krijgen met projectgebonden risico’s, ofwel de directe risico’s. Deze directe risico’s hoeven zich niet bij elk project voor te doen. Per project kunnen de directe risico’s  verschillend zijn.  De belangrijkste indirecte en directe risico’s zijn hieronder opgesomd en toegelicht. 

Onroerendgoedmarkt
De onroerendgoedmarkt kan aan grote schommelingen onderhevig zijn. Er kan sprake zijn van een landelijke tendens, maar het kan soms ook regio gebonden zijn. Het is zaak om adequaat in te spelen op veranderingen in de onroerendgoedmarkt om de risico’s, waaraan de gemeente is blootgesteld, zoveel mogelijk te beperken. Op de onroerendgoedmarkt spelen een tweetal elementen een rol bij de risico’s die men loopt; de vraag- en aanbodzijde in relatie tot de prijsvorming.

Loon- en prijsontwikkelingen
Vooral bij grondexploitaties met een lange looptijd moet de ontwikkeling voor lonen en prijzen bij de start van het plan voor een lange termijn ingeschat worden. Over het algemeen is er weinig aan de hand als de ontwikkeling van de kosten gelijk is aan de ontwikkeling van de opbrengsten. Stijgende loon- en bouwkosten kunnen invloed hebben op het resultaat van lopende projecten. Het is dan ook zaak om ter beheersing van de risico’s die hieraan verbonden zijn de exploitatieberekeningen jaarlijks te actualiseren zodat tijdig eventuele noodzakelijke aanpassingen onderkend worden en kunnen worden bijgesteld.

Financieringslasten
Over het algemeen vormen de financieringslasten, of wel de rente een behoorlijke kostenpost binnen de grondexploitatie. Immers veelal gaan de kosten voor de baten uit. Doordat de kosten van met name grondverwerving bij langdurige projecten meestal ver voor de opbrengsten uitlopen, kunnen de rentekosten oplopen. Immers, indien sprake is van een boekwaarde waarbij de tot dan gemaakte kosten hoger zijn als de tot dan gerealiseerde opbrengsten, is over het verschil rente verschuldigd welke ten laste gaat van het exploitatieresultaat. Het is derhalve zaak om de kosten zo laat mogelijk te maken en te trachten de opbrengsten zo vroeg mogelijk te realiseren. Momenteel is de rekenrente voor de grondexploitaties erg laag waardoor het risico redelijk beperkt is.

Een andere rentetarief wat indirect raakvlakken heeft met de grondexploitatie is de hypotheekrente. Wanneer deze rente stijgt, kan dit een verminderde vraag naar woningbouw tot gevolg hebben. Indirect kan stijging van de hypotheekrente dus invloed hebben op het exploitatieresultaat van de grondexploitatie. Ook hiervoor geldt dat de hypotheekrente momenteel historisch laag is.

Doorrekening risicoscenario’s m.b.t. indirecte risico´s
Wanneer de indirecte risico’s zich voordoen heeft dit effect op alle lopende projecten. Om inzichtelijk te maken wat het financiële effect is van elk risico, zijn deze doorgerekend op de grote complexen. Het financiële effect betreft het verschil tussen de exploitatieberekening met in acht name van de door de raad vastgestelde parameters (zie hoofdstuk 2.4 van de Nota grondexploitatie 2023) en de exploitatieberekening waarbij het betreffende risico zich voordoet. Voor de toelichting op de risicocomponenten verwijzen we naar hoofdstuk 2.3 van de Nota grondexploitatie 2023.

In de tabel hieronder wordt weergegeven wat het effect is van een combinatie van deze risicocomponenten in een scenario waarin de rente met 1% stijgt, de looptijd van de diverse plannen met 1 jaar wordt verlengd, de kosten jaarlijks met 1% zullen stijgen terwijl de opbrengsten jaarlijks met 1% zullen afnemen en de inflatie met 0,5% stijgt. Hier is uitgegaan van ingang van de risicoprofielen per 01-01-2023. 

Bedragen x € 1

 In de tabel hieronder wordt weergegeven wat het effect is van een combinatie van deze componenten in een scenario waarin de rente met 2% stijgt, de looptijd van de diverse plannen met 2 jaar wordt verlengd, de kosten jaarlijks met 2% zullen stijgen terwijl de opbrengsten jaarlijks met 2% zullen afnemen en de inflatie met 1% stijgt. Ook hier is uitgegaan van ingang van de risicoprofielen per 01-01-2023. 

Bedragen x € 1

 Milieuwetgeving
De strenge milieuwetgeving op het gebied van bodem, water, lucht en geluid veroorzaakt hoge kosten die zijn weerslag kan hebben op de grondexploitaties.
Op voorhand is moeilijk in te schatten hoe deze eisen zich verder zullen ontwikkelen. Wel wordt aangenomen dat de milieueisen in de toekomst alleen maar strenger zullen worden. Vooral bij langlopende projecten kan de gemeente geconfronteerd worden met aangescherpte milieueisen waardoor aanvullende maatregelen noodzakelijk zijn. Recente voorbeelden hiervan zijn de discussies over luchtkwaliteit, fijnstof en externe veiligheid.
In het geval van bodemverontreiniging doet zich het probleem voor dat de aard en omvang veelal niet volledig is in te schatten bij de aanvang van het plan. Ter beperking van dit risico is het van belang gedegen historisch bodemonderzoek te verrichten op de te ontwikkelen locaties.
Zijn de kosten in het kader van milieuwetgeving niet te verhalen op derden dan komen ze ten laste van de grondexploitatie. Indien de grondexploitatie dit financieel niet kan dragen dan moet er een weloverwogen besluitvorming plaatsvinden waarbij een eventueel financieel verlies afgewogen moet worden tegen het maatschappelijk belang van de voorgestane ontwikkeling. Op 1 juli 2021 is de Wet stikstofreductie en natuurverbetering (Wsn) in werking getreden.  Hierin is wettelijk vastgelegd dat de natuur herstelt en de uitstoot van stikstof daalt door middel van het vaststellen van drie resultaatsverplichtingen voor stikstofreductie. Deels moeten deze maatregelen per provincie worden uitgewerkt in het Programma stikstofreductie en natuurverbetering.

Wetgeving en procedures
Veranderende wetgeving of jurisprudentie kan van invloed zijn op de resultaten van de lopende projecten. Sommige veranderingen zijn te verwachten, bijvoorbeeld de invoering van de Omgevingswet. Echter het komt ook voor dat we gedurende het project geconfronteerd worden met bepaalde wetgeving en jurisprudentie.  Het gevolg kan zijn dat vooraf gecalculeerde planontwikkelingskosten beduidend hoger uitvallen.

Planschade
Aanvragen om vergoeding van planschade vormen een toenemend risico. Vooral bij binnenstedelijke ontwikkelingen nemen de verzoeken om planschade toe. Wanneer de gemeente grondeigenaar is van het te ontwikkelen gebied, wordt er vooraf een inventariserend planschadeonderzoek gedaan. Hierbij wordt een reële inschatting gemaakt van de planschade voor omliggende percelen. Kosten van dit onderzoek en mogelijke uitbetaling van planschade worden ten laste gebracht van de exploitatieopzet of de Reserve grondexploitatie. Bij projecten waarbij de gemeente geen grondeigenaar is wordt een planschadeovereenkomst gesloten met de initiatiefnemer. Hierdoor heeft de gemeente bij deze projecten nagenoeg geen nadelige financiële gevolgen van mogelijke planschade. 

Planschade staat ook op de lijst van de te verhalen kosten op derden binnen de Grondexploitatiewet.

Uitgifte in erfpacht
Reden voor uitgifte in erfpacht is om mee te denken in het financieringsvraagstuk voor bedrijven om ze op deze wijze toch een investeringsbeslissing te laten nemen. Ten opzichte van verkoop is en blijft uitgifte in erfpacht een risico. Een erfpachter kan immers failliet gaat of betalingsproblemen hebben. In geval er wel rentelasten van de geactiveerde erfpachtgrond zijn maar geen ontvangen canon impliceert een en ander een deficit voor de gemeente. Desondanks kan de mogelijkheid van erfpacht leiden tot een hogere afzet van bedrijfsgrond wat vervolgens leidt tot een beter economisch klimaat met daaraan gekoppeld werkgelegenheid. De gemeenteraad heeft in het verleden besloten dat er terughoudend omgegaan moet worden met de uitgifte in erfpacht. Primair worden de gronden dus verkocht. Bij uitzondering kan de gemeente ook gronden in erfpacht uitgeven. Dit beleid ligt ook vast middels de Nota grondbeleid 2019-2023. 

Archeologische monumenten
Als er bij de ontwikkeling van een locatie een archeologisch monument wordt aangetroffen, dienen de kosten, indien deze niet verhaald kunnen worden op derden, ten laste van de grondexploitatie gebracht te worden. Gemeenten zijn op grond van de Wet op de archeologische monumentenzorg (Wamz) verplicht om bij vaststelling van bestemmingsplannen rekening te houden met in de bodem aanwezige en te verwachten archeologische overblijfselen.
De gemeenteraad heeft de geactualiseerde Erfgoedkaart met daarin de Archeologische beleidskaart vastgesteld op basis waarvan de noodzaak tot het verrichten van archeologisch onderzoek wordt bepaald.
Het is daarom vereist om, vooruitlopend op het in ontwikkeling brengen van een locatie met archeologische verwachtingswaarde, op basis van deze Archeologische beleidskaart, archeologisch onderzoek te verrichten. Naast de wettelijke plicht biedt dit de gemeente ook de mogelijkheid om bij te sturen naar aanleiding van het onderzoek.

Huidige economische situatie
In relatie tot een aantal hierboven geschetste risicofactoren, o.a. vastgoedmarkt, inflatie en rente, moet de gemeente Waalwijk ook anticiperen op de actuele economische situatie. Dit leidt er toe dat  een inflatiepercentage voor de kostenkant is vastgesteld van 3% en voor de opbrengsten van 2%. De toe te rekenen rente is middels de voorschriften BBV berekend op 1% vanaf 1 januari 2023.

1. Om de hierboven opgesomde algemene risico’s zoveel mogelijk beheersbaar te houden worden jaarlijks de kostprijscalculaties van de diverse onderhanden en toekomstige exploitaties bijgesteld. Uitgangspunt is dat sprake moet zijn van reële ramingen, de normale en algemene bedrijfsrisico’s inbegrepen;
2. Gelijktijdig met het jaarrekeningproces wordt jaarlijks een totale bundel van de lopende grondexploitaties aan de raad ter goedkeuring voorgelegd. Eventuele verliezen worden hiermee tijdig inzichtelijk gemaakt. De Reserve Grondexploitatie is beschikbaar als buffer;
3. Nieuwe exploitaties worden afzonderlijk ter goedkeuring aan de raad voorgelegd. Jaarlijks wordt een overzicht op hoofdlijnen van de afwijkingen ten opzichte van de laatst vastgestelde opzet vervaardigd en toegelicht;
4. Voor benoemde en onafwendbare risico’s wordt, indien van toepassing, per plan een voorziening getroffen ten laste van de Reserve Grondexploitatie;
5. Voor alle overige risico’s geldt de Reserve Grondexploitatie als buffer. Een saldo beneden het minimum van 5 miljoen euro is niet toegestaan en dient dan ook direct aangevuld te worden vanuit de Algemene Reserve tot dit bedrag van 5 miljoen euro. Indien bij het jaarrekeningproces een saldo boven de 5 miljoen euro ontstaat, wordt het meerdere afgestort naar de Algemene Reserve.