|
Binnen de grondexploitatie De Els worden alle project gerelateerde kosten en opbrengsten verantwoord die samenhangen met de gebiedsontwikkeling. Dit betreft zowel de ontwikkeling met de Ontwikkelcombinatie (OC), waarvan het projectgebied globaal bestaat uit het huidige overdekte winkelcentrum De Els, de Albert Heijn-locatie, het kantoorgebouw en de omliggende parkeerterreinen, als de ontwikkeling van het Schoolkwartier door Sanders. Hoewel deze ontwikkelingen afzonderlijke overeenkomsten, verantwoordelijkheden en uitvoeringsprocessen kennen, worden de financiële effecten integraal verwerkt binnen de grondexploitatie De Els[PH2] .
De gebiedsontwikkeling De Els bevindt zich in een belangrijke uitwerkingsfase. De ruimtelijke plannen worden verder geconcretiseerd, de contractuele afspraken met de OC worden uitgewerkt richting een ontwikkelovereenkomst en de laatste vastgoed-verwervingen worden afgerond. Daarbij blijft het uitgangspunt ongewijzigd dat de ontwikkeling ruimtelijk uitvoerbaar en financieel beheersbaar wordt gerealiseerd.
De gemeentelijke inzet op dit project is substantieel. De gemeentelijke sturing op dit project is intensief, maar in de samenwerking met de Ontwikkelcombinatie en Sanders wordt er veel bereikt en resulteert in zichtbare voortgang op zowel de planvorming, de verwervingen als de uitwerking van de deelprojecten. De financiering wordt ondersteund door bijdragen van Rijk en provincie, aangevuld met leningen en exploitatiebijdragen van betrokken partners. Hiermee is een brede financiële basis gecreëerd voor de uitvoering van het project. De plankosten voor 2026 zullen het beschikbare bedrag voor 2026 niet overschrijden.
Verwervingen
Voor de Ontwikkelcombinatie treedt de gemeente op als nader te noemen meester bij de verwerving van veel panden. Hierdoor is voor een bedrag van inmiddels € 9,5 miljoen verworven. Deze aankopen zijn gerealiseerd binnen het in de grondexploitatie geraamde aankoopbedrag.
In 2026 worden i.s.m. de OC 3 panden aangekocht. Voor de resterende 4 panden wordt met de drie betrokken eigenaren overleg gevoerd, waarbij actief wordt toegewerkt naar minnelijke overeenstemming. De laatste verwervingen bevinden zich in de gebruikelijke afrondende fase van een gebiedsontwikkeling, waarin maatwerk en zorgvuldigheid centraal staan. Hoewel de inzet primair is gericht op minnelijke verwerving, beschikt de gemeente over wettelijke grondbeleidsinstrumenten om de voortgang van de gebiedsontwikkeling te waarborgen. Dergelijke procedures kunnen edoch gepaard gaan met aanvullende kosten en mogelijk gevolgen hebben voor de planning van het project.
De tijdelijke exploitatie van de winkelpanden is primair gericht op het leefbaar en aantrekkelijk houden van het overdekte winkelcentrum. Hoewel deze exploitatie niet kostendekkend is, draagt zij bij aan de kwaliteit en vitaliteit van het gebied. Per saldo resulteert dit in een beperkte neerwaartse bijstelling van het financiële resultaat.
Definitief Ontwerp Stedenbouwkundig Plan De Els (DOSP)
De uitwerking van het VOSP 2.0 naar het Definitief Ontwerp Stedenbouwkundig Plan (DOSP) vormt een belangrijke vervolgstap binnen de gebiedsontwikkeling van De Els.
Het DOSP vormt de basis voor een integraal afgewogen ruimtelijk, technisch en financieel uitvoerbaar plan en biedt meer zekerheid over de kosten, opbrengsten en realiseerbaarheid van de ontwikkeling. Ten opzichte van het VOSP 2.0 worden diverse optimalisaties doorgevoerd die zowel de ruimtelijke kwaliteit als de uitvoerbaarheid van het plan versterken.
Een belangrijk onderdeel van deze uitwerking betreft de ondergrondse infrastructuur. Zo wordt in het DOSP een oplossing opgenomen voor de 20 kV-ringleiding die door het centrumgebied loopt. Deze netverzwaring is niet alleen van belang voor de ontwikkeling van De Els, maar draagt tevens bij aan de toekomstige energievoorziening van de binnenstad van Waalwijk. Daarnaast biedt de uitwerking kansen om de logistieke ontsluiting van het gebied, waaronder laden en lossen, te verbeteren en beter aan te laten sluiten op de nieuwe winkelstructuur.
Financiën
Met de vaststelling van het DOSP worden tevens de afspraken met de OC verder geconcretiseerd en vastgelegd. Op basis van de op dat moment bekende uitgangspunten en actuele projectinzichten worden hierin onder meer afspraken opgenomen over het bouwprogramma, het opdrachtgeverschap, de risicoverdeling, financiële bijdragen, grondtransacties en de fasering en planning van de ontwikkeling. Het fundament van deze afspraken blijft ongewijzigd ten opzichte van de in mei 2025 gesloten anterieure overeenkomst. Uitgangspunt blijft dat de gebiedsontwikkeling voor de OC economisch uitvoerbaar en rendabel is, waarbij de gemeentelijke bijdrage, conform de getroffen verliesvoorziening, is gemaximeerd op € 4 miljoen op eindwaarde. De uitwerking van het DOSP moet daarmee leiden tot meer zekerheid over zowel het ruimtelijke programma en de uitvoerbaarheid van de ontwikkeling als over de financiële en contractuele kaders van de samenwerking.
Tegelijkertijd vraagt de financiële ontwikkeling van het project nadrukkelijk aandacht.
Bij de Nota Grondexploitatie 2026 bleek dat de financiële uitgangspunten onder druk stonden als gevolg van stijgende kosten en gewijzigde marktomstandigheden. Daarbij is als uitgangspunt gehanteerd dat deze effecten primair binnen de samenwerking met de Ontwikkelcombinatie worden opgevangen, zodat de gemeentelijke verliesvoorziening vooralsnog gehandhaafd kon blijven op € 4 miljoen.
Bij de uitwerking naar het DOSP moet blijken in hoeverre de gewijzigde marktomstandigheden, de verdere planuitwerking en de opgenomen optimalisaties effect hebben op de financiële haalbaarheid van het project. Daarbij wordt tevens inzichtelijk gemaakt hoe eventuele aanvullende financiële effecten tussen de betrokken partijen worden verdeeld en op welke wijze deze kunnen worden opgevangen.
Procedures
Het Definitief Ontwerp Stedenbouwkundig Plan De Els (DOSP) vormt het ruimtelijk beleidskader en de basis voor de verdere planologische borging. Via een gefaseerde aanpak met afzonderlijke procedures per (BOPA-)deelgebied wordt toegewerkt naar juridische verankering. De relevante onderzoeken zijn inmiddels uitgevoerd om een evenwichtige en onderbouwde toedeling van functies te waarborgen. De uitkomsten hiervan worden betrokken bij de besluitvorming. De gemeenteraad wordt conform het vastgestelde adviesrecht betrokken bij de planologische procedures en behoudt daarmee invloed op de ruimtelijke afwegingen binnen de ontwikkeling.
De BOPA-procedure voor het eerste deelgebied van de OC wordt in de eerste helft van 2027 opgestart. Sloop van de panden is nu voorzien vanaf eind 2027, en de eerste woningen en commercieel vastgoed worden naar verwachting begin 2029 opgeleverd.
Het Schoolkwartier
Het Schoolkwartier, ontwikkeld door Sanders, loopt in planning vooruit op de gebiedsontwikkeling De Els. Hoewel deze ontwikkeling ruimtelijk en functioneel een integraal onderdeel vormt van de gebiedsontwikkeling De Els, wordt zij financieel en procedureel (BOPA) als een zelfstandig project uitgevoerd.
De afspraken uit de anterieure overeenkomst met Sanders worden naar verwachting in 2026 uitgewerkt tot een definitieve koopovereenkomst. Daarbij koopt de gemeente een deel van het bestaande vastgoed van Sanders aan, verzorgt de sloopwerkzaamheden en maakt de locatie bouwrijp. Vervolgens wordt de bouwrijpe grond teruggeleverd aan Sanders, die verantwoordelijk is voor de realisatie van het bouwprogramma.
Het plan voorziet in de nieuwbouw van het horecadeel van de HEMA met daarboven 24 appartementen. Tegelijkertijd ontstaat ruimte om een deel van het gebied tussen de voormalige Jongensschool en de nieuwbouw opnieuw in te richten als openbare ruimte.
Het Schoolkwartier vormt daarmee een zichtbare eerste stap in de transformatie van De Els en levert een belangrijke bijdrage aan de kwaliteitsverbetering van de binnenstad.
Parkeergarage
De bouw en exploitatie van de parkeergarage komen voor rekening en risico van de gemeente. Momenteel wordt de parkeergarage op hoofdlijnen constructief, qua omvang, technisch en functioneel uitgewerkt tot een schetsontwerp. Tegelijkertijd wordt een Nota van Uitgangspunten Parkeergarage opgesteld. Deze documenten vormen gezamenlijk het kader voor de uitvraag en selectie van een marktpartij en moeten leiden tot een realiseerbaar ontwerp dat voldoet aan de gestelde kwaliteitseisen en binnen de beschikbare financiële kaders past.
In de grondexploitatie De Els is reeds rekening gehouden met de onrendabele top van de parkeergarage, waaraan de Ontwikkelcombinatie financieel bijdraagt. De verdere uitwerking moet uitwijzen of de parkeergarage binnen de hiervoor gereserveerde financiële kaders kan worden gerealiseerd. De realisatie van de parkeergarage vraagt een substantiële investering. Deze wordt opgevangen binnen de parkeerexploitatie en de daarvoor ingerichte ‘bestemmingsreserve parkeren’. Deze bestemmingsreserve is er om de parkeeropbrengsten te benutten tijdens de realisatiefase van de parkeergarage.
De bestemmingsreserve parkeren maakt het mogelijk om tijdens de realisatie- en opstartfase financiële schommelingen op te vangen en daarmee de exploitatie van de parkeergarage beheerst te ontwikkelen. Voor de daadwerkelijke realisatie van de parkeergarage wordt op een later moment separaat een investeringskrediet aan de gemeenteraad gevraagd.
|
