De herontwikkeling van De Els en omgeving is het speerpunt uit de Centrumvisie Waalwijk 2024 in de ontwikkeling naar een toekomstbestendige binnenstad. Het project De Els (incl. Schoolkwartier) maakt deel uit van (en vormt een cruciale rol) in een bredere transformatie van de binnenstad van een ’plek om te kopen' naar een 'plek om te zijn'. Deze ontwikkeling is nodig om de binnenstad op de lange termijn aantrekkelijk en relevant te houden. Het is een kans om een impuls te geven aan de woningbouw en een nieuw stedelijk woonmilieu toe te voegen. Dat vergroot het draagvlak voor de ontwikkeling van een sterke OV-knoop en geeft ruimte aan de invulling van de groen-blauwe opgave in de binnenstad.
Vooraf en leeswijzer
Voor u ligt de derde voortgangsrapportage van het project De Els aan de gemeenteraad. In lijn met de eerdere rapportages is deze opgebouwd volgens de GROTICK-systematiek. De gebiedsontwikkeling De Els wordt uitgevoerd binnen de kaders van dit coalitieakkoord. Daarbij staan centraal: versnelling van de woningbouwopgave, versterking van het stedelijk woon- en leefmilieu in de binnenstad, realisatie van een toekomstbestendige bibliotheekvoorziening, behoud van bereikbaarheid en parkeerfunctionaliteit, stimulering van duurzame mobiliteit en borging van een hoge ruimtelijke kwaliteit. De voortgang van het project wordt periodiek aan deze bestuurlijke randvoorwaarden getoetst (zie ook bijlage 3).
Inleiding
De herontwikkeling van De Els is een strategische binnenstedelijke gebiedsontwikkeling die gericht is op het versterken van de kwaliteit, leefbaarheid en toekomstbestendigheid van het centrum. De ontwikkeling voorziet in een evenwichtige combinatie van wonen, voorzieningen, mobiliteit en openbare ruimte. Door de herstructurering van delen van het winkelgebied wordt ingespeeld op veranderende marktomstandigheden, wordt overcapaciteit aan winkelmeters teruggebracht en ontstaat ruimte voor nieuwe functies, waaronder woningbouw. De gemeente vervult binnen deze ontwikkeling een regisserende rol en werkt daarbij samen met ontwikkelaars, vastgoedeigenaren en andere betrokken partijen. De uitvoering vindt gefaseerd plaats over een meerjarige periode.
Voortgang project De Els/Schoolkwartier op hoofdlijnen (mei t/m oktober 2026)
In de verslagperiode is het ruimtelijk kader uit het Voorlopig Ontwerp Stedenbouwkundig Plan 2.0 (VOSP 2.0) uitgewerkt tot een Definitief Ontwerp Stedenbouwkundig Plan De Els (DOSP). Een belangrijk onderdeel van deze uitwerking betreft de ondergrondse infrastructuur. In het DOSP is een oplossing opgenomen voor de 20 kV-ringleiding die door het projectgebied loopt. Deze netverzwaring is niet alleen van belang voor de ontwikkeling van het project De Els, maar draagt tevens bij aan de toekomstige energievoorziening van een groot deel van de binnenstad van Waalwijk. Daarnaast biedt de uitwerking kansen om de logistieke ontsluiting van het gebied, waaronder laden en lossen, te verbeteren en beter aan te laten sluiten op de nieuwe winkelstructuur.
Verder zijn diverse optimalisaties doorgevoerd, waaronder een verbeterde positionering van de openbare parkeergarage, de toevoeging van een noordelijk woonhof en oplossingen voor knelpunten op het gebied van ondergrondse infrastructuur, logistieke routing en afvalinzameling. Ook de ruimtelijke kaders voor de deelgebieden 1.4, 4.1 en 4.2 (laatste bouwfase na 2030, gebied achter H&M en Van Dijk) zijn nader uitgewerkt en maken onderdeel uit van de DOSP.
Uitgangspunt is dat de gemeente eigenaar blijft van zowel de gronden als de openbare parkeergarage en daarmee de regie behoudt op het parkeerbeleid, de tarieven en de parkeerinkomsten. Voor de aanbesteding wordt uitgegaan van een Design & Build-contract, waarbij de gemeente via een Nota van Uitgangpunten en (functioneel) Programma van Eisen de gewenste capaciteit, kwaliteit en randvoorwaarden vastlegt. Het opgestelde schetsontwerp (coproductie OC, Gemeente en diverse specialistische adviseurs) dient hierbij als referentieontwerp. Een te selecteren marktpartij krijgt vervolgens ruimte om het ontwerp, de bouwmethode, installaties en levensduurkosten verder te optimaliseren en is verantwoordelijk voor de verdere ontwerpuitwerking, realisatie en het onderhoud van de parkeergarage. Hiermee wordt optimaal gebruikgemaakt van marktkennis en concurrentie, terwijl de gemeente de beleidsmatige regie behoudt. Het parkeerbeheer blijft daarbij buiten de bouwopdracht en wordt ondergebracht binnen het bestaande beheercontract of betrokken bij een toekomstige aanbesteding van het parkeerbeheer. Hierdoor blijft een duidelijke scheiding bestaan tussen de bouw- en beheerverantwoordelijkheden.
In november 2026 wordt, ter voorbereiding op de afronding van het DOSP, een vierde omgevingsdialoog georganiseerd. Hiermee wordt iedereen (bewoners, ondernemers, belanghebbenden, etc.) opnieuw betrokken bij de verdere uitwerking van de plannen. Het DOSP vormt samen met het regiedocument Beeldkwaliteit en het Voorlopig Ontwerp Openbare Ruimte een belangrijk eindproduct in deze fase van het project. Ze vormen het ruimtelijke en kwalitatieve kader voor de verdere ontwikkeling van het gebied en bieden richting voor de gefaseerde uitvoering in de komende jaren.
Afgelopen half jaar is er gewerkt aan de ruimtelijke onderbouwingen voor verschillende planonderdelen De Els. Aansluitend wordt een actualisatie van de grondexploitatie voor het totale projectgebied opgesteld. De verwachting is dat het DOSP, de geactualiseerde grondexploitatie en het investeringsvoorstel Parkeergarage in maart/april 2027 aan de raad kan worden aangeboden. Op basis van deze stukken wordt toegewerkt naar bestuurlijke besluitvorming door uw raad in het voorjaar van 2027. Sloop van de panden in De Els is voorzien vanaf eind 2027/begin 2028. De oplevering van het nieuwe commerciële vastgoed is naar verwachting begin 2029. De woningen erboven volgen later in 2029.
Het Schoolkwartier
Het Schoolkwartier, ontwikkeld door Sanders, doorloopt een zelfstandig plantraject binnen De Els. Het vastgestelde ruimtelijke kader biedt een stevige stedenbouwkundige basis voor de verdere planuitwerking. Tijdens het ontwerpproces zijn geen wezenlijke aanpassingen in de hoofdopzet noodzakelijk gebleken. Hoewel sprake is van een vertraging van circa 10 - 12 maanden, blijft het plandeel binnen de totale projectscope en looptijd van De Els.
Voor deelgebied 1.1 (nieuwe HEMA-horeca met 24 appartementen) is het bouwplan ruimtelijk en technisch uitgewerkt. De BOPA-aanvraag bevindt zich in de beoordelingsfase en heeft reeds een positief welstandsadvies ontvangen. In het vierde kwartaal van 2026 worden de afspraken uit de anterieure overeenkomst verder uitgewerkt in een definitieve koop- en leverovereenkomst. De gemeente verzorgt daarbij de verwerving, sloop en bouwrijp maken van de locatie, waarna Sanders het woningbouw- en commerciële programma realiseert. Tevens ontstaat ruimte voor een kwalitatieve herinrichting van de openbare ruimte rondom de Jongensschool. Het voormalige schoolplein wordt een nieuwe openbare ruimte met een hoge verblijfskwaliteit. De BOPA wordt naar verwachting in december 2026 aan de raad aangeboden. De sloop staat gepland voor januari 2027, waarna de bouw, behoudens procedurele belemmeringen, eind tweede kwartaal 2027 kan starten. Hiermee vormt Het Schoolkwartier een eerste zichtbare en betekenisvolle stap in de transformatie van De Els en de verdere versterking van de binnenstad.
Ook de ontwikkeling van de nieuwe bibliotheek in de Jongensschool verloopt conform de gemaakte afspraken met Sanders. Het voorlopig ontwerp wordt momenteel uitgewerkt voor de transformatie van het monumentale pand tot een moderne bibliotheekvoorziening. In de vervolgfase vindt nadere afstemming plaats met Bibliotheek Midden-Brabant en de gemeente over de exploitatie, het gebruik en het beheer. Daarmee ligt ook dit onderdeel op koers richting verdere planuitwerking en besluitvorming.
Doorkijk (vanaf november 2026 tot mei 2027)
De Ontwikkelcombinatie De Els (hierna te noemen OC) heeft bevestigd de samenwerking met de gemeente voort te zetten en geen gebruik te zullen maken van de in de anterieure overeenkomst opgenomen ontbindingsmogelijkheden. Sinds juni 2026 werkt de OC aan de nadere bouwkundige en technische uitwerking van het DOSP op bouwblokniveau. Daarbij wordt, in samenwerking met vier ontwerpteams waaronder een landschapsarchitect, met de gemeente toegewerkt naar een uitvoerbaar en integraal plan. In deze periode worden onder andere de volgende zaken opgeleverd:
· DOSP (winkelcentrum De Els), regiedocument Beeldkwaliteit en VO Inrichtingsplan openbare ruimte;
· Actualisatie gemeentelijke grondexploitatie De Els;
· Alle onderzoeken t.b.v. ruimtelijke onderbouwingen en diverse aankomende BOPA procedures;
· Raadsvoorstel project De Els, DOSP en geactualiseerde GREX;
· Sloopbestek t.b.v. panden tussen Hema en woningen (Schoolkwartier);
· Schetsontwerp parkeergarage t.b.v. Nota van Uitgangpunten en Programma van Eisen Parkeergarage;
· Gemeentelijke projectwebsite De Els;
· Communicatieplan i.s.m. de ontwikkelaars.
GROTICK
De projectbeheersing integraal wordt benaderd aan de hand van de aspecten Geld, Risico’s, Organisatie, Tijd, Informatie, Communicatie en Kwaliteit. In de bijlagen zijn de belangrijkste besluiten en mijlpalen nogmaals opgenomen.
Geld
De belangrijkste financiële risico’s hebben betrekking op de toereikendheid van de voorziening, prijsontwikkelingen, subsidies en investeringen in parkeervoorzieningen. Deze worden actief gemonitord en beheerst. Over het geheel genomen zijn deze risico’s grotendeels beheersbaar, met specifieke aandacht voor de ontwikkeling van de businesscase en de planning van subsidieverplichtingen.
Integrale planexploitatie
De financiële basis voor de herontwikkeling van De Els ligt vast in de door de raad vastgestelde grondexploitatie (mei 2025). Deze kent een voorzien negatief resultaat dat is afgedekt via een voorziening uit de algemene reserve. De financiële haalbaarheid wordt integraal beoordeeld in samenhang tussen gemeentelijke en private exploitaties. Binnen de grondexploitatie De Els worden alle project gerelateerde kosten en opbrengsten verantwoord die samenhangen met de gebiedsontwikkeling. Dit betreft zowel de ontwikkeling met de OC, waarvan het project-gebied globaal bestaat uit het huidige overdekte winkelcentrum De Els, de Albert Heijn-locatie, het kantoorgebouw en de omliggende parkeerterreinen, als de ontwikkeling van het Schoolkwartier door Sanders. Hoewel deze ontwikkelingen afzonderlijke overeenkomsten, verantwoordelijkheden en uitvoeringsprocessen kennen, worden de financiële effecten integraal verwerkt binnen de grondexploitatie De Els.
De gebiedsontwikkeling De Els bevindt zich in een belangrijke fase. De ruimtelijke plannen worden verder geconcretiseerd, de contractuele afspraken met de OC worden uitgewerkt richting een ontwikkelovereenkomst en de laatste vastgoed-verwervingen worden afgerond. Daarbij blijft het uitgangspunt ongewijzigd dat de ontwikkeling ruimtelijk uitvoerbaar en financieel beheersbaar wordt gerealiseerd.
De gemeentelijke inzet op dit project is substantieel. De gemeentelijke sturing op dit project is intensief, maar in de samenwerking met de OC en Sanders wordt er veel bereikt en resulteert in zichtbare voortgang op zowel de planvorming, de verwervingen als de uitwerking van de deelprojecten. De financiering wordt ondersteund door bijdragen van Rijk en Provincie, aangevuld met leningen en investeringen van betrokken ontwikkelpartners. Hiermee is een brede financiële basis gecreëerd voor de uitvoering van het project. De plankosten zullen het beschikbare budget voor 2026 niet overschrijden.
Actualisatie grondexploitatie De Els
De grondexploitatie De Els wordt jaarlijks geactualiseerd. Hierbij worden marktontwikkelingen, kostenontwikkelingen, verwervingen, subsidies en project specifieke risico's betrokken. De aankomende vaststelling van het DOSP vormt een belangrijk moment, omdat daarin de afspraken met de OC verder worden geconcretiseerd. Daarbij worden onder meer afspraken vastgelegd over programma, grondtransacties, risicoverdeling, financiële bijdragen, opdrachtgeverschap, fasering en planning.
Het fundament van deze afspraken blijft gebaseerd op de in mei 2025 gesloten anterieure overeenkomsten. Bij de Nota Grondexploitatie 2026 bleek dat de financiële uitgangspunten onder druk stonden als gevolg van stijgende kosten en gewijzigde marktomstandigheden. Daarbij is als uitgangspunt gehanteerd dat deze effecten primair binnen de samenwerking met de ontwikkelaars (met name de OC De Els) worden opgevangen, zodat de gemeentelijke verliesvoorziening vooralsnog gehandhaafd kon blijven op € 4 miljoen.
Bij de uitwerking van het DOSP wordt beoordeeld in hoeverre gewijzigde marktomstandigheden, verdere planuitwerking en optimalisaties van invloed zijn op de financiële haalbaarheid van het project. Daarbij wordt ook inzichtelijk gemaakt hoe eventuele aanvullende financiële effecten tussen de betrokken partijen worden verdeeld.
Subsidies, leningen, voorkeursrecht en verwervingen
De gebiedsontwikkeling De Els en Het Schoolkwartier worden ondersteund door bijdragen van Rijk en provincie, aangevuld met leningen en investeringen van betrokken partners. Hiermee is een brede financiële basis gecreëerd voor de uitvoering van het project. De oorspronkelijk voorziene start bouw van de eerste woning in juni 2026 bleek niet haalbaar. Daarom is aan het Ministerie van Binnenlandse Zaken (via de Rijksdienst voor Ondernemend Nederland) gemotiveerd uitstel gevraagd voor de in juni 2023 toegekende Woningbouwimpuls-subsidie. Dit verzoek is gehonoreerd waardoor uitstel is verkregen tot het vierde kwartaal van 2027.
Het voorkeursrecht is gevestigd en het merendeel van de voor de gebiedsontwikkeling benodigde gronden en panden is inmiddels verworven. Dit biedt een solide basis voor de verdere fasering en uitvoering van het project. Namens de OC treedt de gemeente bij een groot deel van de verwervingen op als nader te noemen meester. In dat kader is inmiddels voor circa € 9,5 miljoen(stand van zaken sept. 2026) aan vastgoed verworven. Deze aankopen zijn gerealiseerd binnen het in de grondexploitatie geraamde aankoopbudget. In 2026 zijn in samenwerking met de OC nog een aantal winkelpanden aangekocht. Voor de resterende vijf panden wordt met de drie betrokken eigenaren constructief overleg gevoerd, waarbij actief wordt toegewerkt naar minnelijke overeenstemming.
De laatste verwervingen bevinden zich in de gebruikelijke afrondende fase van een gebiedsontwikkeling, waarin maatwerk en zorgvuldigheid centraal staan. Hoewel de inzet primair is gericht op vrijwillige verkoop, beschikt de gemeente over wettelijke grondbeleidsinstrumenten om de voortgang van de gebiedsontwikkeling te waarborgen. Eventuele toepassing daarvan kan echter leiden tot aanvullende kosten en gevolgen hebben voor de planning.
De tijdelijke exploitatie van de verworven winkelpanden is primair gericht op het leefbaar en aantrekkelijk houden van het overdekte winkelcentrum gedurende de transformatieperiode. Hoewel deze exploitatie niet kostendekkend is, draagt zij bij aan de kwaliteit, veiligheid en vitaliteit van het gebied. Per saldo leidt dit tot een beperkte neerwaartse bijstelling van het financiële resultaat.
Gemeentelijke parkeergarage
De realisatie van een gemeentelijke parkeergarage vraagt een substantiële investering. Deze wordt opgevangen binnen de parkeerexploitatie en de daarvoor ingerichte bestemmingsreserve. Op basis van de huidige inzichten blijft deze reserve toereikend om eventuele exploitatietekorten op te vangen, terwijl op termijn een bijdrage aan de algemene middelen mogelijk blijft.
De realisatie van een openbare parkeergarage is een essentieel onderdeel van de herontwikkeling van De Els en sluit aan bij de uitgangspunten uit het Stedenbouwkundig Masterplan Waalwijk Stadscentrum en de Centrumvisie Waalwijk. De raad hanteert daarbij als uitgangspunt dat de gemeentelijke parkeerexploitatie ten minste kostendekkend moet zijn. Om inzicht te verkrijgen in de financiële haalbaarheid is voorafgaand aan de grondexploitatie 2025 een analyse uitgevoerd naar de investeringsruimte die vanuit de toekomstige parkeerexploitatie kan worden gedragen. Naar aanleiding van wijzigingen in het ontwerp binnen VOSP 2.0 is deze analyse medio 2026 geactualiseerd.
De gemeente is verantwoordelijk voor zowel de realisatie als de exploitatie van de parkeergarage. Momenteel wordt gewerkt aan een schetsontwerp waarin de parkeergarage constructief, technisch, functioneel en qua omvang nader wordt uitgewerkt. Parallel hieraan wordt een Nota van Uitgangspunten opgesteld. Deze documenten vormen gezamenlijk het kader voor de marktbenadering en selectie van een uitvoerende partij, met als doel te komen tot een realiseerbaar ontwerp dat voldoet aan de gestelde kwaliteitseisen en past binnen de beschikbare financiële kaders.
Net als het DOSP verschuift de besluitvorming over de parkeergarage van eind 2026 naar maart/april 2027. Meer tijd is nodig voor de nadere uitwerking en financiële onderbouwing van de parkeergarage. Het investeringsvoorstel parkeergarage maakt inzichtelijk welke investering vanuit de parkeerexploitatie verantwoord kan worden gedragen en welk kwaliteits- en uitrustingsniveau van de parkeergarage daarmee financieel haalbaar is.
In de grondexploitatie van De Els is reeds rekening gehouden met de onrendabele top van de parkeergarage, waaraan de OC financieel bijdraagt. De verdere uitwerking moet uitwijzen of de parkeergarage binnen de beschikbare financiële kaders kan worden gerealiseerd. De benodigde investering wordt naar verwachting gedekt vanuit de parkeerexploitatie en de hiervoor gevormde bestemmingsreserve parkeren. Deze reserve maakt het mogelijk parkeeropbrengsten in te zetten tijdens de realisatie- en opstartfase van de parkeergarage en eventuele financiële schommelingen op te vangen. Voor de daadwerkelijke realisatie wordt op een later moment een separaat investeringskrediet aan de gemeenteraad voorgelegd.
Risico G1: Financiële uitwerking DOSP, ontwikkelovereenkomst en toereikendheid voorziening
De financiële effecten van de verdere planuitwerking, gewijzigde marktomstandigheden en de uitwerking van de afspraken met de OC kunnen gevolgen hebben voor het resultaat van de grondexploitatie. Er bestaat een risico dat de huidige voorziening binnen de algemene reserve op termijn onvoldoende blijkt om het negatieve resultaat van de grondexploitatie volledig op te vangen.
Beheersmaatregel: Het DOSP en de daarop volgende ontwikkelovereenkomst worden integraal financieel doorgerekend. Eventuele financiële effecten worden expliciet inzichtelijk gemaakt en betrokken bij de actualisatie van de grondexploitatie. Op basis van de uitgevoerde risicoanalyse wordt aanvullend op de bestaande voorziening rekening gehouden met een extra risicobuffer, zodat financiële afwijkingen binnen het project kunnen worden opgevangen.
Status: Oranje (blijft nadrukkelijk aandacht vragen)
Risico G2: Kostenontwikkelingen en marktinvloeden
De gebiedsontwikkeling kent een lange looptijd waardoor kostenontwikkelingen voor bouw, infrastructuur en verwervingen invloed kunnen hebben op de financiële uitgangspunten. De afgelopen jaren zijn we door externe factoren meermaals geconfronteerd met forse prijsstijgingen voor o.a. bouwmaterialen en arbeid.
Beheersmaatregel: Jaarlijkse actualisatie van de grondexploitatie, toepassing van indexeringen en periodieke toetsing van marktontwikkelingen. Dit wordt opgevangen door in de grondexploitatie rekening te houden met indexatie van kosten en opbrengsten, gekoppeld aan de fasering. De voor deze indexatie toegepaste parameters sluiten aan bij de binnen de gemeente gangbare uitgangspunten. Uiteraard kan later blijken dat de geraamde indexatie in werkelijkheid anders is, door bijvoorbeeld externe factoren die vooraf niet te voorspellen zijn.
Status: Oranje (blijft nadrukkelijk aandacht vragen)
Risico G3: Verwervingen en grondposities
Vertraging in de afronding van de laatste vastgoedverwervingen kan gevolgen hebben voor de fasering en planning van de ontwikkeling. Door nu te handelen komen we onze AOK afspraken na en wordt stagnatie in het proces voorkomen.
Beheermaatregel: Voortzetting van het minnelijk overleg met de betrokken eigenaren, ondersteund door de beschikbare grondbeleidsinstrumenten.
Status: Groen (onder controle)
Risico G4: Financiële haalbaarheid parkeergarage
De ontwikkeling van de nieuwe parkeervoorzieningen, waaronder de gemeentelijke parkeergarage, heeft financiële consequenties voor de gemeentelijke begroting. De beschikbare investeringsruimte en het daarbij passende kwaliteits- en uitrustingsniveau van de parkeergarage moeten nog definitief worden vastgesteld.
Beheersmaatregel: De financiële haalbaarheid wordt onderbouwd met een referentieontwerp, een Nota van Uitgangspunten, Programma van Eisen en een SSK-kostenraming. Hiermee wordt inzichtelijk gemaakt welke investering duurzaam kan worden gedragen door de parkeerexploitatie en de bestemmingsreserve parkeren. De uitkomsten vormen de basis voor het investeringsvoorstel en de keuze voor het kwaliteitsniveau van de parkeergarage. Hierdoor kan tijdig bestuurlijke besluitvorming plaatsvinden over de financiële kaders van het project.
Status: Groen (onder controle)
Risico G5: Rijkssubsidies: Woningbouw-implus (Wbi) en Impuls Winkelgebieden (IW)
Het project kent twee belangrijke Rijkssubsidies, elk met hun specifieke randvoorwaarden.
Beheermaatregel Wbi: Afspraak met subsidieverstrekker (ministerie BZK) dateert van juni 2023. Eis: starten bouw eerste woning binnen 3 jaar (dus medio juni 2026). Dat is niet gelukt. Dat is geen unicum in Nederland. Ruim 85% van de deelnemende gemeenten slagen hier niet in en vragen uitstel. In overleg met de RVO en het Ministerie van BZK is een gemotiveerd uitstelverzoek ingediend en gehonoreerd. We hebben uitstel gekregen tot het vierde kwartaal 2027. Start bouw Schoolkwartier is mei/juni 2027.
Status: Groen (onder controle)
Beheermaatregel IW: De subsidie-uitkering (verstrekker ministerie EZ) is financieel en contractueel geborgd via de grondexploitatie De Els en de in mei 2025 ondertekende anterieure overeenkomsten. De vereiste voortgangsrapportage IW wordt jaarlijks in maart ingediend.
Status: Groen (onder controle)
Risico G6: Provinciale subsidies
De uitvoering van het project is mede afhankelijk van reeds toegekende provinciale subsidies, waaronder een substantiële t.b.v. de ‘groenblauw inrichting van de daktuin’ (aka tweede maaiveld).
Beheersmaatregel:
Actieve monitoring van subsidievoorwaarden, voortgangsverplichtingen en contractuele afspraken.
Status: Groen (onder controle)
Risico
In het raadsvoorstel ‘Vaststellen Grondexploitatie De Els en Omgeving (d.d. 22 mei 2025) is aangegeven dat een project van deze omvang en complexiteit ook risico’s kent. Naast de gebruikelijke gemeentelijke analyses zijn er destijds diverse aanvullende risicoanalyses uitgevoerd op de gemeentelijke grondexploitatie om deze risico’s voor de gemeente te kwantificeren. Hierbij is zowel gebruik gemaakt van de RISMAN-methode als de Monte-Carlo analyse. Door de twee methoden te combineren creëren we een robuustere en nauwkeurigere risicoanalyse. De RISMAN-methode (RISMAN staat voor RISico MANagement) en is ontwikkeld om risico’s systematisch te identificeren, analyseren en beheersen gedurende een project. Deze zorgt voor een gestructureerde aanpak van het gehele risicomanagementproces, terwijl de Monte Carlo-analyse specifieke onzekerheden en de waarschijnlijkheden kwantitatief modelleert om zo de besluitvorming te verbeteren.
Risico R1: Afhankelijkheid van externe partijen
Beheersmaatregel: identificeren, analyseren en actief beheren van deze externe partijen (stakeholders) om risico's te beperken, effectieve communicatie garanderen en het project op schema te houden.
Status: Oranje (blijft nadrukkelijk aandacht vragen)
Risico R2: VOSP was nog niet 100% maatvast
De uitwerking van het VOSP 2.0 als naar het Definitief Ontwerp Stedenbouwkundig Plan (DOSP) vormt een belangrijke vervolgstap binnen de gebiedsontwikkeling van De Els. Het DOSP vormt de basis voor een integraal afgewogen ruimtelijk, technisch en financieel uitvoerbaar plan en biedt meer zekerheid over de kosten, opbrengsten en realiseerbaarheid van de ontwikkeling. Ten opzichte van het VOSP 2.0 zijn diverse optimalisaties doorgevoerd die zowel de ruimtelijke kwaliteit als de uitvoerbaarheid van het plan versterken.
Beheersmaatregel: De uitwerking van het DOSP naar voorlopig ontwerpniveau per bouwblok zorgt ervoor dat het programma, de maatvoering, de maat van de openbare ruimte en de parkeercapaciteit zorgvuldig worden vastgelegd. Hiermee wordt de resterende onzekerheid uit het VOSP 2.0 weggenomen en ontstaat een voldoende maatvast plan (DOSP) als basis voor financiële doorrekening, contractuele afspraken en verdere planrealisatie.
Status: Groen (onder controle)
Risico R3: Planologisch-juridisch kader
Voor het project is nog geen onherroepelijk planologisch-juridisch kader vastgesteld.
Beheersmaatregel: Hoewel het planologisch-juridisch kader nog niet onherroepelijk is, ligt de route naar juridische verankering vast. Het DOSP fungeert als vastgesteld ruimtelijk beleidskader en vormt de basis voor de verdere planologische uitwerking. De juridische borging vindt plaats via een gefaseerde aanpak met afzonderlijke procedures (BOPA) per deelgebied. De daarvoor benodigde onderzoeken zijn grotendeels uitgevoerd dan wel in uitvoering en leveren de onderbouwing voor een evenwichtige toedeling van functies. De resultaten worden betrokken bij de verdere besluitvorming. Hiermee is sprake van een beheerst proces waarin de raad via het adviesrecht betrokken blijft bij de relevante besluitvormingsmomenten.
Status: Groen (onder controle)
Risico R4: Mobiliteit en gebiedsontsluiting
Beheersmaatregel: Uit de uitgevoerde verkeerskundige analyse blijkt dat de beoogde ontwikkeling van De Els, inclusief de parkeergarage, goed aansluit op de omliggende wegenstructuur. De effecten op bereikbaarheid, doorstroming en verkeersveiligheid zijn onderzocht en geven geen aanleiding om te veronderstellen dat de gebiedsontsluiting vanaf de Mr. van Coothstraat een belemmering vormt voor de verdere planontwikkeling.
Status: Groen (onder controle)
Organisatie
De projectorganisatie is ingericht volgens een heldere governance, waarbij sturing, uitvoering en inhoudelijke uitwerking zijn ondergebracht in afzonderlijke, maar nauw samenwerkende overlegstructuren. Centraal staat de gezamenlijke projectgroep De Els, waarin gemeente, ontwikkelaars en adviseurs integraal samenwerken. Deze projectgroep wordt ondersteund door de gemeentelijke werkgroepen Financiën, Fysiek en Procedures. De gekozen structuur draagt bij aan een zorgvuldige afstemming, samenhang en voortgang binnen het project en wordt door betrokken partijen als werkbaar en effectief ervaren.
Risico O1: Organisatie en rolverdeling
Onduidelijkheid over rollen, verantwoordelijkheden, capaciteit of afstemming tussen gemeente en marktpartijen kan leiden tot vertraging in de planuitwerking en besluitvorming.
Beheersmaatregel
De projectorganisatie bestaat uit een stuurgroep, projectgroep en drie thematische werkgroepen (Financiën, Fysiek en Procedures), met een duidelijke taak-, rol- en verantwoordelijkheidsverdeling. De stuurgroep is verantwoordelijk voor de strategische sturing en besluitvorming. De projectgroep verzorgt de dagelijkse coördinatie, integrale afstemming en voortgangsbewaking. Door de structurele samenwerking tussen gemeente en marktpartijen worden knelpunten tijdig geadresseerd en wordt een voortvarende besluitvorming ondersteund.
Status: Groen (onder controle)
Tijd (Planning & Voortgang)
Het project De Els zal gefaseerd worden gerealiseerd met. Belangrijke producten zijn:
- DOSP en BOPA winkelcentrum De Els (Q4-20206/Q1-2027)
- Status: Groen (onder controle)
- BOPA Schoolkwartier en omgevingsvergunningsaanvraag HEMA en eerste woningen (Q4-2026)
- Status: Groen (onder controle)
- VO (+) inrichting openbare ruimte (Q4-2026)
- Status: Groen (onder controle)
- Definitieve planning per deelgebied c.q. bouwfase opstellen (Q1-2027)
Status: Oranje (blijft nadrukkelijk aandacht vragen)
- Investeringsvoorstel parkeergarage
- Status: Groen (onder controle)
- Sloop Schoolkwartier (Q1-2027) en Start bouw HEMA-horeca en eerste 24woningen (Q2-2027)
- Status: Groen (onder controle)
Risico T1: Interne capaciteit en expertise
Door omvang en complexiteit is niet alle benodigde kennis en uitvoeringskracht structureel beschikbaar in onze organisatie. Dit kan leiden tot kwaliteitsrisico’s of vertraging indien hier niet tijdig op wordt geanticipeerd.
Beheermaatregel: Per fase gerichte analyse van capaciteit en expertise; tijdige inzet van interne en externe specialisten, met afstemming in lijnorganisatie en met ontwikkelpartners.
Status: Oranje (blijft nadrukkelijk aandacht vragen)
Risico T2: Openbare gemeentelijke parkeergarage De Els
Voldoende parkeercapaciteit is een essentiële voorwaarde voor de bereikbaarheid en het functioneren van de binnenstad en voor de herontwikkeling van winkelcentrum De Els (incl. het wonen). De beoogde openbare parkeergarage, de eerste in Waalwijk, vervult daarin een sleutelrol. De voorziening moet niet alleen voorzien in de parkeerbehoefte van het gebied, maar ook bijdragen aan een toekomstbestendige parkeerstructuur, een kwalitatief hoogwaardige openbare ruimte en de verdere economische ontwikkeling van de binnenstad. De realisatie van een openbare parkeergarage brengt echter specifieke uitdagingen met zich mee. Het betreft de eerste gemeentelijke parkeergarage in Waalwijk, waardoor beperkte ervaring aanwezig is met de ontwikkeling, aanbesteding, realisatie en exploitatie van een dergelijke voorziening. Daarnaast vraagt de inpassing binnen een complexe binnenstedelijke omgeving om een zorgvuldige afweging van ruimtelijke, verkeerskundige, financiële, technische en beheeraspecten. Ook de uiteindelijke investerings-omvang, exploitatieopzet, kwaliteitsambities en risicoverdeling tussen gemeente en marktpartijen vereisen nadere uitwerking voordat definitieve besluitvorming kan plaatsvinden.
Beheersmaatregel: Om de risico's beheerst te kunnen ontwikkelen is een gespecialiseerd ontwerpteam parkeergarage ingericht. Dit team werkt stapsgewijs toe naar een schetsontwerp Parkeergarage past binnen de kaders van het DOSP en dat inzicht biedt in de functionele, ruimtelijke, verkeerskundige en financiële uitgangspunten van de parkeervoorziening.
Op basis hiervan worden een Nota van Uitgangspunten en een Programma van Eisen opgesteld, waarmee de kaders voor kwaliteit, capaciteit, exploitatie en investeringsniveau worden vastgelegd. Vervolgens wordt de parkeergarage via een gemeentelijk aanbestedingstraject, naar verwachting in de vorm van een ‘zgn. design & construct-opdracht, daar een marktpartij verder uitgewerkt tot een definitief ontwerp en realisatievoorstel. Door deze gefaseerde aanpak worden risico's tijdig inzichtelijk gemaakt en kunnen bestuurlijke keuzes op basis van een steeds concretere onderbouwing worden gemaakt.
Status: Groen (onder controle)
Risico T3: Netcongestie en ondergrondse hoofdinfrastructuur
Netcongestie
De landelijk toenemende druk op het elektriciteitsnet en de gewijzigde prioriteringssystematiek voor netaansluitingen brengen onzekerheden met zich mee voor de planning van gebiedsontwikkelingen. Vertragingen bij de beschikbaarheid van transportcapaciteit kunnen gevolgen hebben voor de realisatie van woningen, commerciële functies, openbare voorzieningen en de parkeergarage. Dit betreft een breed maatschappelijk vraagstuk waarmee veel ruimtelijke ontwikkelingen in Nederland momenteel worden geconfronteerd.
Beheersmaatregel: De afgelopen periode is intensief samengewerkt met het team Energie (afd. OBL) en netbeheerder Enexis om de energiebehoefte van o.a. het project De Els qua omvang en planning nader te concretiseren. Daarnaast is gebruikgemaakt van de provinciale impactanalyse, waarin mogelijke risico's en handelingsperspectieven voor netcongestie zijn uitgewerkt. De relevante stukken voor De Els zijn inmiddels bij Enexis ingediend. De vooruitzichten voor de circa 430 woningen in het project De Els zijn gunstig vanwege de gevorderde planvorming, de aanwezigheid van contractuele afspraken en de toegekende subsidiemiddelen. Voor de niet-woonfunctie (winkels, commerciële ruimten en de parkeergarage) onderzoeken we momenteel het slim hergebruiken c.q. verplaatsen van beschikbare netcapaciteit en bestaande winkelaansluitingen met Enexis. Tegelijkertijd blijft voortdurende monitoring noodzakelijk, aangezien de uiteindelijke beschikbaarheid van netcapaciteit mede afhankelijk blijft van externe besluitvorming en landelijke ontwikkelingen.
Status: Oranje (blijft nadrukkelijk aandacht vragen)
Ondergrondse hoofdinfrastructuur
Voor de verdere ontwikkeling van De Els is aanpassing van de bestaande energie-infrastructuur noodzakelijk, waaronder de beoogde overgang van een 10 kV- naar een 20 kV-net. De doorlooptijd van dergelijke netaanpassingen is aanzienlijk en wordt mede beïnvloed door capaciteitsvraagstukken bij de netbeheerder, technische uitwerking, vergunningverlening en uitvoeringsplanning. De eerdere onzekerheid over de locatie en plaatsing van het nieuwe 20 kV-station is door Enexis weggenomen. Hiervoor zal binnen kort door de gemeente een perceel van ca. 360 m2 (18 x 20 m) worden aangeboden aan Enexis. Plaatsing in 2028 lijkt daarmee mogelijk. Rest nog het moment waarop de volledig benodigde netcapaciteit (stroom) daadwerkelijk beschikbaar komt.
Beheersmaatregel: De gemeente onderhoudt intensief overleg met Enexis over de benodigde netaanpassingen binnen het projectgebied en de omliggende binnenstad. In de afgelopen maanden is substantieel voorbereidend werk verricht, zijn de benodigde gegevens aangeleverd en zijn vervolgstappen formeel bij Enexis belegd. De plaatsing van het nieuwe 20kV station in 2028 lijkt daarmee en stap dichterbij. De gezamenlijke inzet is gericht op het komen tot een gedragen en toekomstbestendige oplossing voor de ombouw naar een 20 kV-net, waarmee niet alleen de ontwikkeling van De Els maar ook de toekomstige energievoorziening van de binnenstad wordt ondersteund. Hoewel het traject zich positief ontwikkelt, vragen de technische uitwerking, besluitvorming en programmering bij de netbeheerder naar verwachting nog een aanzienlijke doorlooptijd. De komende maanden staan daarom in het teken van verdere uitwerking en bestuurlijke afstemming.
Status: Oranje (blijft nadrukkelijk aandacht vragen)
Informatie
De tweejaarlijkse Voortgangsrapportage project De Els sluit aan op de gemeentelijke begrotingscyclus (voor- en najaar) en informeert de raad over de voortgang volgens de GROTICK-systematiek. De senior projectleider Binnenstad beheert het integraal projectdossier en borgt tijdige en volledige informatievoorziening richting alle overlegstructuren. Deelnemers dragen actief bij aan een zorgvuldige informatie-uitwisseling. Besluitvorming wordt vastgelegd via de notulen van de stuurgroep.
Risico I1: foute informatie en/of informatieverlies en/of informatie-overload voorkomen
Beheermaatregel: Alle projectdocumentatie (plannen van aanpak, projectplannen, verslagen en andere documentatie) wordt centraal opgeslagen en is toegankelijk voor alle leden.
Status: Groen (Onder controle)
Communicatie
Communicatie en participatie vormen een integraal onderdeel van de gebiedsontwikkeling De Els. Hierbij wordt ingezet op een transparante, tijdige en zorgvuldige betrokkenheid van inwoners, ondernemers en andere belanghebbenden. In eerdere projectfasen zijn diverse onderzoeken, enquêtes en drie omgevingsdialogen georganiseerd. De opgehaalde inzichten zijn verwerkt in het VOSP 2.0 en hebben mede richting gegeven aan de totstandkoming van het DOSP.
Aanvullend zijn met interne en externe partners uit het ruimtelijke en sociale domein zogeheten DNA-sessies georganiseerd. Deze sessies hebben geleid tot het document De Els DNA, waarin de gezamenlijke ambities voor ruimtelijke kwaliteit, sociale meerwaarde en duurzame gebiedsontwikkeling zijn vastgelegd. Hoewel dit OC-document geen formele besluitvormende status heeft, biedt het een gedeeld kwaliteitskader voor de verdere planuitwerking en realisatie.
Conform het communicatie- en participatieplan van de Ontwikkelcombinatie wordt in november 2026 een vierde participatiemoment georganiseerd. Daarbij worden het concept-DOSP, de verdere uitwerking van deelgebieden en de aankomende procedures toegelicht en besproken met de omgeving.
De samenwerking met de nieuwe BIZ Centrum verloopt constructief en kenmerkt zich door wederzijds vertrouwen, korte lijnen en een gezamenlijke inzet voor de versterking van het centrumgebied.
Risico C1: draagvlak voor het project De Els
Door onvoldoende betrokkenheid, onduidelijkheid over keuzes of onduidelijke communicatie over voortgang en knelpunten kan het draagvlak afnemen.
Beheersmaatregel: Structurele inzet van communicatieadvies, continue en transparante informatievoorziening en actieve participatie, ondersteund door een gezamenlijke communicatie-strategie met ontwikkelpartners.
Status: Groen (onder controle)
Kwaliteit
Levert het project nog steeds de beoogde ruimtelijke, functionele en maatschappelijke kwaliteit op?
De kwaliteit van De Els wordt geborgd door toetsing aan het Centrumplan Waalwijk 2024, het toekomstige DOSP, de vastgestelde ruimtelijke uitgangspunten en geldende wet- en regelgeving. Daarbij wordt gestuurd op een evenwichtige samenhang tussen ruimtelijke kwaliteit, functionaliteit, duurzaamheid, leefbaarheid en financiële haalbaarheid. De huidige planuitwerking past binnen de vastgestelde kwaliteitskaders.
Risico K1: Integrale kwaliteit gebiedsontwikkeling
Onvoldoende afstemming tussen disciplines, deelprojecten en belangen kan leiden tot kwaliteitsverlies op gebiedsniveau.
Beheersmaatregel: Integrale besluitvorming via projectgroep en stuurgroep, ondersteund door multidisciplinaire advisering en periodieke kwaliteitstoetsing.
Status: Groen (onder controle)
Risico K2: Ruimtelijke kwaliteit en stedenbouwkundige samenhang
Nadere planuitwerking, gewijzigde randvoorwaarden of nieuwe inzichten kunnen gevolgen hebben voor de ruimtelijke kwaliteit en toekomstbestendigheid van het gebied.
Beheersmaatregel: Continue toetsing aan de vastgestelde ruimtelijke en functionele uitgangspunten, ondersteund door participatie en deskundige advisering.
Status: Groen (onder controle)
Risico K3: Ambitie versus haalbaarheid
In de verdere uitwerking kan spanning ontstaan tussen kwaliteitsambities en de financiële, juridische of technische uitvoerbaarheid van het plan.
Beheersmaatregel: Bij relevante keuzes worden kwaliteit, kosten, risico's en uitvoerbaarheid integraal afgewogen, zodat besluitvorming transparant plaatsvindt binnen de vastgestelde projectdoelstel-lingen.
Status: Oranje (blijft nadrukkelijk aandacht vragen)
Risico K4: Kwaliteit openbare ruimte
De samenhang tussen bebouwing, groen, verblijfskwaliteit, verkeer en parkeren vraagt voortdurende aandacht. Onvoldoende afstemming kan afbreuk doen aan de kwaliteit van de openbare ruimte.
Beheersmaatregel: De samenhang tussen bebouwing, vergroening, verblijfskwaliteit, verkeer en parkeren vraagt voortdurende aandacht. Onvoldoende afstemming kan leiden tot een minder samenhangende en kwalitatief lagere openbare ruimte.
Status: Groen (onder controle)
Bijlage 1: Besluitvorming Raad en College irt programma Binnenstad en/of project De Els
|
Datum
|
De GEMEENTERAAD heeft o.a. de volgende besluiten genomen. De belangrijkste zijn:
|
|
7 juli 2022
|
Vaststellen Waalwijk Stadscentrum - Stedenbouwkundig Masterplan (agendapunt 11)
|
|
20 februari 2024
|
Cofinanciering toegekende subsidies voor herontwikkeling van De Els en omgeving
|
|
11 april 2024
|
Vaststellen Centrumvisie Waalwijk 2024 (agendapunt 15)
|
|
11 april 2024
|
Vaststellen Cofinanciering Herontwikkeling De Els (agendapunt 19)
|
|
10 oktober 2024
|
Principebesluit mogelijke verplaatsing bibliotheek (agendapunt 14)
|
|
20 maart 2025
|
Vaststellen Vestiging Voorkeursrecht projectgebied De Els en omgeving (agendapunt 3)
|
|
22 mei 2025
|
Vaststellen Gemeentelijke grondexploitatie De Els en omgeving (agendapunt 11)
|
|
28 augustus 2025
|
Definitief voorkeursrecht op grond van de Omgevingswet te vestigen op het projectgebied De Els in stand te laten, onder aanvulling van de motivering zoals die is opgenomen in het raadsvoorstel behorende bij het raadsbesluit d.d. 20 maart 2025 en het raadsvoorstel behorende bij deze beslissing op bezwaar (agendapunt 13).
|
|
9 oktober 2025
|
Vaststellen Woonzorgvisie gemeente Waalwijk (agendapunt 10)
|
|
3 februari 2026
|
Vaststellen Omgevingsvisie gemeente Waalwijk (agendapunt 10)
|
| |
|
|
Datum
|
Het COLLEGE heeft o.a. de volgende besluiten genomen. De belangrijkste zijn:
|
|
20 december 2022
|
Principestandpunt college t.b.v. financiële en ruimtelijke uitgangspunten voor herontwikkeling
|
|
7 maart 2023
|
Intentieovereenkomst Gemeente Waalwijk - Provincie Noord-Brabant
|
|
14 maart 2023
|
Samenwerkingsovereenkomst Gemeente Waalwijk, ontwikkelende partijen (Sanders Retail Groep & De Els Project B.V.) en belanghebbende (VO De Els)
|
|
21 maart 2023
|
Aanvraag subsidie Woningbouw-Impuls (WBI)
|
|
22 augustus 2023
|
Aanvraag subsidie Impulsaanpak Winkelgebieden (IW)
|
|
20 juni 2023
|
Raadsinformatiebrief 069-23 Toekenning WBI
|
|
20 december 2023
|
Raadsinformatiebrief 069-23 Toekenning WBI Impulsaanpak Winkelgebieden en de stand van zaken ruimtelijk ontwerp
|
|
3 december 2024
|
Samenwerkingsovereenkomst De Els 2024
|
|
17 december 2024
|
Vestigen Voorkeursrecht projectgebied De Els en omgeving
|
|
25 maart 2025
|
Gemeentelijke grondexploitatie De Els e.o.
|
|
13 mei 2025
|
Anterieure overeenkomst ‘De Els’
|
|
20 mei 2025
|
Anterieure overeenkomst ‘Schoolkwartier’
|
|
1 juli 2025
|
Project de Els: overdracht anterieure overeenkomst, aankoop diverse panden, uitzondering aanbiedingsplicht voorkeursrecht
|
|
5 augustus 2025
|
Beslissingen op bezwaar vestiging voorkeursrecht ‘De Els & omgeving‘
|
|
sept. 2025 – nu
|
Aankoop diverse panden in het winkelcentrum De Els
|
|
10 maart 2026
|
Raadsinformatiebrief ‘Intrekken voorkeursrecht percelen De Els’
|
|
24 maart 2026
|
Uitzondering aanbiedingsplicht voorkeursrecht, De Els 7/9 te Waalwijk
|
|
7 april 2026
|
Aanbod appartement Grotestraat 202b inzake voorkeursrecht De Els
|
|
Juni 2026
|
Coalitieakkoord 2026-2030 met de titel: “Nieuwe koers – duidelijke keuzes voor Waalwijk, Sprang-Capelle en Waspik”
|
Bijlage 2: Recente mijlpalen project De Els
Voorlopig Ontwerp Stedenbouwkundig Plan (VOSP 1.0) en Samenwerkingsovereenkomst
16 nov. 2024: Conclusie alle partners > ruimtelijk- en financieel haalbaar plan
26 nov. 2024: Voorlopig Ontwerp Stedenbouwkundig Plan (VOSP) ‘vast klikken’
3 dec. 2024: Collegebesluit Samenwerkingsovereenkomst (SOK)
4 dec. 2024: SOK met De Els Project BV en Sanders ondertekend (mijlpaal)
Voorkeursrecht
17 dec. 2024: Vestiging Voorkeursrecht voor 3 maanden o.b.v. college besluit
19 dec. 2024: Inschrijven Kadaster in Eindhoven (autorit)
20 mrt. 2025: Vestiging Voorkeursrecht voor 3 jaar o.b.v. raadsbesluit (mijlpaal)
21 mrt. 2025: Inschrijven Kadaster in Eindhoven (autorit)
19 jun. 2025: Hoorzitting beroeps- en bezwarencommissie (drie bezwaarmakers)
28 aug. 2025: Voorkeursrecht in stand gelaten (raadsvoorstel)
Grondexploitatie De Els en twee anterieure overeenkomsten
25 mrt 2025: Gemeentelijke Grondexploitatie (GREX), collegebesluit (mijlpaal)
1 apr. 2025: Principebesluit GS over drie maatregelen (mijlpaal)
- bijdrage t.b.v. groenblauwe inrichting 2e maaiveld (subsidie aan Gemeente)
- financiering aankoop panden publieke exploitatie (geldlening aan Gemeente)
- financiering sociaal woningbouwprogramma Casade (geldlening aan Casade)
10 apr. 2025: Technische vragensessie
17 apr. 2025: Gespreksavond
14 mei 2025: Anterieure overeenkomst met De Els Project BV / Moederplan (mijlpaal)
20 mei 2025: Anterieure overeenkomst met Sanders / Schoolkwartier (mijlpaal)
22 mei 2025: Gemeentelijke Grondexploitatie De Els e.o. vastgesteld raad (mijlpaal)
Uitbreiding Ontwikkelcombinatie
Juni 2025: Samenwerkingsovereenkomst AM BV en Rezidenz Development BV
Juli 2025: Ontwikkelcombinatie De Els C.V. opgericht (mijlpaal)
Alle rechten en plichten uit de anterieure overeenkomst worden overgenomen. Overname heeft geen gevolgen voor de zekerheidsstelling
Geldlening aankoop panden en subsidie groenblauwe inrichting 2e maaiveld
1 juli 2025: Definitief akkoord GS en verstrekking lening en subsidie (mijlpaal)
Geldlening als separate projectfinanciering van € 11,2 miljoen euro, rente 1%, looptijd van 10 jaar, rente ligt 0,25% lager dan het huidige rente-omslagpercentage : financieel voordeel € 408.000,-
Subsidie groenblauwe inrichting 2e maaiveld: € 1.107.500,- (50% van de investeringskosten)
Aankopen en leveringen panden
1 juli 2025: Collegebesluit overdracht anterieure overeenkomst De Els Project BV, aankoop diverse panden, uitzondering aanbiedingsplicht voorkeursrecht
21 juli 2025: Contract met externe beheerpartij (vastgoedbeheerder gemeentelijke panden in De Els
1 aug. 2025: Aankoop en levering eerste 20 panden: aankoopkosten € 6.850.400,- (mijlpaal)
Sept. 2026: Stand van zaken. We willen nog graag 4 panden worden aangekocht. Onderhandelingen lopen nog. Nu is ca. 95% van de benodigde panden in bezit.
Voorlopig Ontwerp Stedenbouwkundig Plan 2.0 (VOSP 2.0)
Dec. 2025: Concept Voorlopig Ontwerp Stedenbouwkundig Plan 2.0 (VOSP 2.0) ‘vast klikken’
Mei 2026: Conclusie van alle partners: VOSP 2.0 ruimtelijk- en financieel haalbaar plan
28 sept. 2026: Adviescommissie OmgevingsKwaliteit (aka welstand). Oordeel: “De commissie is positief over de stedenbouwkundige hoofdstructuur, de hoofdlijnen van het regiedocument beeldkwaliteit De Els en het voorliggende VO. Er zijn ambitieuze en voldoende aanknopingspunten voor een interessante planontwikkeling, die in aansluiting op het iconisch Raadhuisplein een zichtbaar (en historisch) tijdsbeeld van Waalwijk zal gaan markeren”.
Voorbereidingen ruimtelijke procedures (BOPA’s)
April 2026: Plan van Aanpak en uitgangspunten BOPA’s tbv winkelcentrum De Els akkoord. Definitieve uitwerking BOPA’s OC volgen in najaar 2026
Mei 2026: BOPA Schoolkwartier in concept gereed (najaar 2026 in procedure)
Bijlage 3: coalitieakkoord 2026-2030 versus gebiedsontwikkeling De Els
De gebiedsontwikkeling De Els wordt uitgevoerd binnen de kaders van dit coalitieakkoord. Daarbij staan centraal: versnelling van de woningbouwopgave, versterking van het stedelijk woon- en leefmilieu in de binnenstad, realisatie van een toekomstbestendige bibliotheekvoorziening, behoud van bereikbaarheid en parkeerfunctionaliteit, stimulering van duurzame mobiliteit en borging van een hoge ruimtelijke kwaliteit. De voortgang van het project wordt periodiek aan deze bestuurlijke randvoorwaarden getoetst.
Relevante passages uit het coalitieakkoord zijn:
1. Herontwikkeling De Els
“Denk ook aan het bouwen van extra woningen om de woningnood aan te pakken”
· De gebiedsontwikkeling De Els levert een substantiële bijdrage aan de woningbouwopgave én versterkt de binnenstad.
· Besluitvorming mag de voortgang van de gebiedsontwikkeling niet onnodig vertragen.
2. Binnenstad als stedelijk woon- en leefmilieu
"We ontwikkelen een meer (binnen)stedelijk woon- en leefklimaat door verdichting, verhoging en minder ruimte voor de auto. Met meer ruimte voor groen en elkaar ontmoeten."
· De Els draagt aantoonbaar bij aan verdichting van de binnenstad.
· Openbare ruimte moet vergroenen en de verblijfskwaliteit verbeteren.
· Mobiliteitsoplossingen mogen de stedelijke kwaliteit niet onder druk zetten.
3. Woningbouw
"Deze periode gaan we minimaal 1.200 extra woningen bouwen voor alle doelgroepen."
Bestuurlijke randvoorwaarde
· De Els realiseert woningen voor meerdere doelgroepen.
· Programmawijzigingen mogen de bijdrage aan de gemeentelijke woningbouwopgave niet substantieel verminderen.
4. Bibliotheek en Jongensschool
"We onderzoeken de mogelijkheid van de verplaatsing van de bibliotheek naar de voormalige jongensschool en de herontwikkeling van de voormalige HEMA-locatie (De Els)."
· De verplaatsing van de bibliotheek moet financieel haalbaar en ruimtelijk uitvoerbaar zijn.
· Bereikbaarheid, exploitatie en toekomstbestendig gebruik moeten geborgd zijn.
· De bibliotheek moet bijdragen aan de aantrekkelijkheid en levendigheid van de binnenstad.
5. Bereikbaarheid en parkeren
"We maken meer ruimte voor woningen, groen, ontmoetingsplekken en het opvangen van regenwater. Daarvoor gaan we de parkeernormen in de binnenstad verlagen."
· De parkeeroplossing ondersteunt de gewenste transformatie van de binnenstad.
· Het aantal parkeerplaatsen en het kwaliteitsniveau van de parkeervoorzieningen moeten in evenwicht zijn met de financiële haalbaarheid.
· De parkeerexploitatie moet structureel beheersbaar zijn.
6. Mobiliteit
"Wonen in de binnenstad betekent wonen op loopafstand van dagelijkse voorzieningen en in de toekomst een sterk verbeterd openbaar vervoer. Tegelijkertijd maken we de weg vrij voor de komst van deelmobiliteit."
· De Els stimuleert lopen, fietsen en deelmobiliteit.
· Nieuwe mobiliteitsconcepten worden meegenomen bij de planuitwerking.
· De bereikbaarheid van centrumfuncties blijft gewaarborgd.
7. Ruimtelijke kwaliteit
"De stedenbouwkundige opzet, groenblauwe kwaliteit van de openbare ruimte, architectuur en materiaalkeuze bepalen voor een groot deel de aantrekkingskracht..."
· De ruimtelijke kwaliteit staat centraal in de planuitwerking.
· Bebouwing, openbare ruimte, groen en mobiliteit vormen één integraal ontwerp.
· Kwaliteitsambities worden steeds afgewogen tegen financiële en technische uitvoerbaarheid.
