4. Majeure projecten

Tijdens de behandeling van het raadsvoorstel op 12 september 2019 is toegezegd om de raad per kwartaal te informeren over de voortgang en financiële afwijkingen van de aanleg van de insteekhaven.
Met ingang van het Najaarsbericht 2024 wordt de rapportage over de voortgang van het project insteekhaven voortaan opgenomen in het Voor- en Najaarsbericht.
Hieronder wordt voor het project insteekhaven per onderdeel van de GROTIK-methode een nadere toelichting gegeven. 

Geld                  
In september 2019 is door de raad een krediet beschikbaar gesteld voor de aanleg van de insteekhaven en een exploitatieopzet vastgesteld voor de uit te geven gronden.

De aanbesteding heeft geresulteerd in een inschrijfprijs van € 24,2 mln. (exclusief btw). Daarnaast is rekening gehouden met andere kosten tijdens start- en de realisatiefase. In totaal een bedrag van € 29,5 mln. Dit bedrag is uitgesplitst naar kosten die betrekking hebben op de aanleg van de insteekhaven en kosten die betrekking hebben op de uit te geven gronden.

Hierbij is uitgegaan van de volgende uitgangspunten.

Investering aanleg insteekhaven
Op basis van deze uitsplitsing bedragen de totale kosten voor de investering € 22 mln.  Door de in 2015 ontvangen subsidiebeschikking van de provincie, kan een bedrag van € 7,2 mln. op het investeringsbedrag in mindering worden gebracht. Het restant bedrag van € 14,8 mln. zal worden geactiveerd conform de nota waarderings- en afschrijvingsbeleid (annuïteit / 60 jaar / 1,25%).

Grondexploitatie insteekhaven

Voor de kosten en opbrengsten die betrekking hebben op de uit te geven percelen aan de insteekhaven is een exploitatieopzet opgesteld. Hierbij gaat het om een kavel voor de containerterminal en om een kavel voor haven gebonden logistieke bedrijvigheid. Naast de kosten zoals bouwrijp maken, aansluiten nutsvoorzieningen, infrastructuur, op hoogte brengen van het terrein en uiteindelijke woonrijp maken, is rekening gehouden met de verwervingskosten. Tegenover deze te maken en gemaakte kosten, zijn de opbrengsten van de uit te geven bedrijfspercelen opgenomen. 

Het positieve saldo van deze grondexploitatie zal worden gereserveerd en gedurende een periode van 60 jaar ten gunste worden gebracht van product 208 Exploitatie haven. Enerzijds verlagen we hiermee de  jaarlijkse rente- en afschrijvingslasten en anderzijds wordt hiermee de jaarlijkse storting in de onderhoudsvoorziening voor de insteekhaven gedekt.

Door de opgelopen vertraging moet er, conform de aanbestedingsvoorwaarden, een GWW (grond-weg- en waterbouw) indexatie worden toegepast. Daarvoor hebben we met Mourik afspraken gemaakt over de methodiek van indexeren. Wanneer bij definitieve inwerkingtreding duidelijk is wat de consequenties gaan zijn, moet dit voor het beschikbaar gestelde krediet en de vastgestelde exploitatieopzet in beeld worden gebracht.

Op basis van de meest recente inzichten is de startdatum voor de raming van de kapitaallasten bijgesteld. In de meerjarenbegroting 2026-2029 zal worden uitgegaan van kapitaallasten met ingang van 2029.

Voor de nota grondexploitatie 2025 (raadsvergadering 26 juni 2025) is de exploitatieopzet voor de insteekhaven bijgesteld.

Op het moment van definitieve inwerkingtreding van de gunning zal bekeken moeten worden in hoeverre de huidige risicoreserveringen (krediet en grondexploitatie) bijgesteld moeten worden.

Risico’s
Voor het project is een risicodossier opgesteld waarin de volgende onderdelen zijn opgenomen: aantal risico’s zoals extra onderzoek, vertraging in de planning, extra uren organisatie, veranderende marktomstandigheden en de risico’s die in het addendum zijn genoemd (zie volgende alinea).

De risico’s komen nu vooral voort uit het stikstofdossier: er wordt geen Wnb-vergunning afgegeven, de bijdrage van de Provincie komt te vervallen en de raad gaat niet akkoord met de geïndexeerde aanneemsom. Voor deze risico’s zijn beheersmaatregelen getroffen in de vorm van opschortende voorwaarden, waarmee het financiële risico wordt beperkt tot € 200.000 tot € 400.000 afhankelijk van de toepasselijke voorwaarde. Er bestaat slechts recht op één van deze bedragen; er kan geen sprake zijn van cumulatie als meerdere voorwaarden van toepassing zijn.

Stikstof
Op 30 april 2021 hebben wij voor het project insteekhaven een vergunning op basis van de Wet natuurbescherming (Wnb-vergunning) aangevraagd bij Gedeputeerde Staten (GS) vanwege stikstofdepositie (> 0,00 mol/ha/j) op verschillende Natura 2000-gebieden. De Wnb-vergunning is op 30 september 2022 namens GS verleend door de Omgevingsdienst Brabant-Noord (ODBN). De Stichting Van GOL naar Beter (VGNB) heeft vervolgens beroep ingesteld tegen deze vergunning bij de rechtbank Oost-Brabant. Op 18 april 2024 heeft de rechtbank een tussenuitspraak gedaan.

De rechtbank heeft een aantal gebreken in de vergunning geconstateerd en GS de mogelijkheid geboden deze gebreken te herstellen. GS hebben aangegeven hiervan gebruik te willen maken en op 10 september 2024 heeft de ODBN namens GS een nieuw (positief) besluit genomen op de vergunning. De Stichting VGNB heeft op dit herstelbesluit gereageerd en de ODBN heeft daarop weer verweer gevoerd.

De rechtbank heeft ons inmiddels laten weten voornemens te zijn om op 11 november a.s. een nieuwe zitting te plannen Hierna zal naar verwachting een einduitspraak volgen. Tegen een einduitspraak van de rechtbank staat hoger beroep open bij de Raad van State. De Wnb-vergunning heeft pas formele rechtskracht na een positieve einduitspraak van de rechtbank dan wel bij hoger beroep na uitspraak van de Raad van State.

In een worst-case scenario vernietigt de rechtbank de Wnb-vergunning en zien wij in die uitspraak geen aanknopingspunten om in hoger beroep te gaan. Om ons op een dergelijk scenario voor te bereiden, onderzoeken wij alternatieven zoals het emissieloos bouwen en exploiteren van de haven. Als daar meer duidelijkheid over is, zullen wij de raad hierover informeren en bij eventuele gevolgen voor de scope van het project deze ter besluitvorming voorleggen.  

Organisatie
Gedurende de fase tot de feitelijke start van de werkzaamheden zal het aanbestedingsteam operationeel blijven maar met een lagere bezetting en frequentie. Waar nodig wordt het werk aan de insteekhaven voortgezet en op het dossier stikstof wordt nu meer werk verricht.

Voor de realisatiefase (na definitieve gunning) wordt het organisatieschema aangepast: 
-    Uitvoeringsteam met projectleider civiele techniek, directievoering en toezichthouders;
-    Projectteam met algemene projectleider, omgevingsmanagement, civiele techniek, financiële mandatering en planning en control);
-    Wekelijks overleg projectleiding, civiel technisch projectleider en wethouder;
-    Maandelijkse stuurgroep met de verantwoordelijke afdelingen en managers;
-    College en raad informeren en consulteren via regulier P&C-cyclus in Voor- en Najaarsbericht. 

Tijd
Op dit moment is de voortgang afhankelijk van het al dan niet onherroepelijk worden van de verleende Wnb-vergunning. Zoals hiervoor vermeld, is dit dossier nu bij de rechtbank die daar binnenkort een uitspraak over gaat doen, waarna de mogelijkheid tot hoger beroep bestaat. Een concrete tijdsplanning is daarom nog niet te geven. 

Informatie
Projectdossiers op deelonderwerpen (civiele techniek, risicodossier, omgevingsmanagement, stikstofdossier en communicatie), geven inhoudelijke informatie over het project. Daarnaast worden de eerder genoemde kwartaal- en voortgangsrapportages nu 2 maal per jaar, via de reguliere P&C cyclus in het Voor- en Najaarsbericht gepresenteerd. 

Kwaliteit
De kwaliteitseisen van stakeholders (o.a. RWS, WBD, toekomstige exploitant) zijn opgenomen in het definitief ontwerp, de bestekken en in de selectie- en aanbestedingsleidraad. 
Voor de uitvoeringsfase bevatten de contractstukken met de aannemer de geëiste en gewenste kwaliteitseisen waar men aan moet voldoen. Deze zijn ook o.a. opgesteld aan de hand van 4 EMVI-criteria: planning, waterveiligheid, risico’s en projectcommunicatie.

Voortgangsrapportage
Waalwijk, 18 september 2025

Project: Gebiedsontwikkeling Oostelijke Langstraat (GOL)
Fase: Voorbereiding door aannemer
Doel: Het programma heeft de naam 'Gebiedsontwikkeling Oostelijke Langstraat' gekregen (in het vervolg de GOL genoemd) en verbetert de economische vitaliteit van het gebied én de leefkwaliteit van de bewoners en gebruikers. Over een afstand van zo'n 20 kilometer tussen Waalwijk en 's-Hertogenbosch worden op en aan de snelweg A59 diverse deelprojecten uitgevoerd. De veiligheid op de A59 wordt vergroot doordat 4 van de 9 gevaarlijke op- en afritten verdwijnen. Door de aanleg van (parallel-)wegen verbetert de doorstroming van het verkeer van en naar de A59. De bereikbaarheid van (bestaande en nieuwe) woonwijken en bedrijventerreinen wordt verbeterd. Daarnaast verhoogt het programma GOL ook de ecologische en recreatieve kwaliteit van het gebied en draagt bij aan meer bescherming voor het milieu en is het sluitstuk in de realisatie van het project Hoogwateraanpak 's-Hertogenbosch (HoWaBo). Er worden twee ecopassages gemaakt onder de A59 door waardoor de waardevolle groene gebieden ten noorden en ten zuiden van de A59 met elkaar verbonden worden. Tenslotte wordt het woon-werkverkeer gestimuleerd door het realiseren van een snelfietsroute tussen Waalwijk en 's-Hertogenbosch met een noordelijke verbinding van Nieuwkuijk naar Haarsteeg.

Vooraf, leeswijzer
Voorliggende voortgangsrapportage is samengesteld ten behoeve van de projectbeheersing door de gemeenteraad. Met deze rapportage kan de gemeenteraad vaststellen en controleren of het project GOL binnen de door haar vastgestelde beleidskaders ten uitvoer wordt gebracht. Het GOL is  een gemeentegrens overstijgend integraal project. Gemeente Waalwijk, Heusden en waterschap Aa-en Maas zijn samen met de provincie risicodragende partijen. Er is gekozen voor een geïntegreerd contractvorm (UAV-GC) met een aanbesteding op prijs/kwaliteit. De aannemerscombinatie Mourik/Besix heeft het werk aangenomen. De combinatie is verantwoordelijk voor het ontwerp en de realisatie van het project.

Provincie Noord Brabant is opdrachtgever en  stuurt het project aan. Samen met de stakeholders is er een ambtelijke (ABG) en politieke (stuurgroep) rapportagelijn opgezet.

Deze voortgangsrapportage is samengesteld aan de hand van de GROTICK-methodiek voor projectbeheersing. De letters van het woord GROTICK staan voor de verschillende aspecten waaraan in de voortgangsrapportage aandacht wordt besteed. Deze aspecten zijn respectievelijk:
-    Geld
-    Risico's
-    Organisatie
-    Tijd
-    Informatie
-    Communicatie
-    Kwaliteit

Binnen de projectorganisatie zijn het dezelfde aspecten die worden bewaakt om daarmee maximaal zeker te stellen dat het project zich binnen de kaders ontwikkeld die door de Raad zijn aangegeven en die de projectorganisatie zichzelf ten doel heeft gesteld. 
Hieronder wordt over elk van bovengenoemde GROTICK-aspecten verslag gedaan.

Geld
De aanvullende krediet aanvraag om de doorstart van het project mogelijk te maken is in de maand juni van 2025 door de Provinciale Staten van Noord-brabant, gemeente raden van Heusden en Waalwijk bekrachtigt. Op basis van deze besluiten is door de Provincie, met mandaat van de Stuurgroep, aan de combinatie Mourik-Besix de opdracht gegeven om het werk opnieuw op te starten en uit te gaan voeren.

Hierna een opsomming van de reeds genomen besluiten.

In de  raadsvergadering van 14 april 2020  zijn door de raad de benodigde middelen voor het GOL beschikbaar gesteld. In de  raadsvergadering van 7 juli 2021 is een aanvullend krediet beschikbaar gesteld. In de Raadvergadering van 26 juni 2025 is een aanvullende bijdrage beschikbaar gesteld. 

Raadsvoorstel 26 juni 2025 (begrotingswijziging 2025/17)
Een aanvullende bijdrage van maximaal € 25,9 mln en voor de dekking van de totale kosten van het GOL in de meerjarenbegroting de onderstaande besluiten te nemen.
- Een aanvullend kredietbedrag beschikbaar te stellen van € 12,73 mln;
- Ten laste van de Algemene Reserve een aanvullend bedrag beschikbaar te stellen van € 9,6 mln;
- In te stemmen met het toerekenen van een bedrag van € 14,2 mln aan de grondexploitaties Haven 8 West, Haven 8 Oost en Insteekhaven;

Raadsvoorstel 14 april 2020 (begrotingswijziging 2020/06)
De totale bijdrage van het GOL door de gemeente Waalwijk bedraagt € 26,6 miljoen. Hierop kunnen een bedrag voor nog te verrekenen kosten met de provincie en de waarde van de door de gemeente voor het project ingebrachte gronden in mindering worden gebracht. Daarnaast is op 14 november 2013 al een krediet van € 1,6 miljoen beschikbaar gesteld. Verder dient rekening te worden gehouden met een bedrag voor interne kosten tijdens de realisatiefase. Er is een krediet beschikbaar gesteld van € 23.195.000. De totale jaarlijkse kapitaallasten met ingang van 2024 bedragen € 992.000.
Het afwaarderen van de ingebrachte gronden wordt ten laste gebracht van de reserve mobiliteit. Met ingang van 1 januari 2020 bedraagt het saldo van deze reserve dan € 4.927.732.
Ter (gedeeltelijke) dekking van de kapitaallasten wordt een geblokkeerde reserve gevormd. Hierin wordt het restant gestort van de reserve mobiliteit (€ 4.927.732) en een bedrag van € 4,7 miljoen vanuit de Algemene Reserve.

Raadsvoorstel 7 juli 2021 (begrotingswijziging 2021/19)
Het huidige projectbudget blijkt ontoereikend te zijn voor de uitvoering. Het tekort op het totale projectbudget wordt ingeschat op een bedrag van € 10,5 miljoen. Dit betekent voor de gemeente Waalwijk een extra bijdrage van € 3,1 miljoen (aandeel 29%). Voorgesteld wordt het in april 2020 beschikbaar gestelde krediet (begrotingswijziging 2020/06) met deze aanvullende bijdrage te verhogen. In de bijgestelde meerjarenbegroting 2022 t/m 2025 voor de Kadernota 2022, die in de raadsvergadering van 15 juli aan de orde is, is reeds rekening gehouden met een extra jaarlijkse kapitaallasten van € 120.000 met ingang van 2024. Dit geconstateerde tekort is gebaseerd op start uitvoering oktober 2021.

De dekking van de kapitaallasten (met ingang van 2024) is dan als volgt:

• Een bedrag van € 188.000 als gevolg van een verhoging van de OZB-opbrengst;
• Jaarlijkse onttrekking ten laste van de geblokkeerde reserve voor een bedrag van € 240.000;
• Met ingang van 2024 een jaarlijkse kapitaallast in de begroting van € 684.000.

Risico’s
Het budget dat nu is verkregen is op basis van de nu bekende feiten, vertraging en risico’s. Nooit valt uit te sluiten dat er zich onbekende of ongewenste zaken zich voordoen met gevolgen in tijd en geld. Natuurrampen, oorlogen, epidemieën e.d. zijn sowieso niet te voorzien. Daarnaast is en blijft er een inflatierisico.

Vergunningen:
De mogelijkheid bestaat dat belanghebbenden zich blijven verweren in juridische procedures of dat eisen worden gesteld bij de afgifte van een vergunning of ontheffing, die gevolgen hebben in tijd of geld.

Communicatie:
Rapportages via allerlei gremia waardoor informatie niet op tijd of onjuist wordt gedeeld.

Organisatie
De projectorganisatie valt onder de verantwoordelijkheid van de Provincie Noord Brabant. De gemeente heeft een toetsende en vergunningverlenende rol.

Tijd
Inmiddels ligt er na 6,5 jaar een positieve uitspraak van de Raad van State d.d.26 februari 2025. Daarmee staat voor het project GOL het sein op groen om door te kunnen naar de realisatiefase. Hiertoe is op 26 juni 2025 een raadsbesluiten genomen voor aanvullend krediet. In deze zelfde week is er een besluit op aanvullend krediet genomen door de Gemeente Heusden en de Provincie Noord-Brabant.  Op basis van deze besluiten is door de Provincie, met mandaat van de Stuurgroep, aan de combinatie Mourik-Besix de opdracht gegeven om het werk opnieuw op te starten en uit te gaan voeren. De start van de werkzaamheden is gepland op februari 2026. Daarnaast worden er door de aannemer op dit moment early works uitgevoerd, te denken valt aan de sanering van voormalige vuilstorten en de realisatie van een dassenburcht.  

Op dit moment geeft de Provincie Noord-Brabant nog uitvoering aan de onderzoeken zoals verwoord in de motie M95-2024 GOL-Halve Zolenlijn. Zodra hier een terugkoppeling op gegeven kan worden wordt dit gedaan.

Informatie 
Informatie wordt door de provincie gedeeld met de risicodragende partijen en relevante stakeholders (waaronder gemeente Waalwijk). Hiervoor zijn diverse bestuurlijke en ambtelijke overleggen geïnitieerd. Het project wordt door diverse externe partijen kritisch gevolgd. Dit zijn stichtingen ( waaronder “Van GOL naar Beter”, “Federatie Behoudt de Langstraatspoorbruggen”) en personen. Bij de provincie Noord-Brabant zijn inmiddels verschillende WOO verzoeken ingediend welke door de provincie in behandeling worden genomen en afgehandeld.

Communicatie (resultaten, activiteiten)
De projectcommunicatie wordt door de provincie gedaan. De uitvoeringscommunicatie door de aannemerscombinatie. Periodiek vindt er een omgevingsoverleg plaats met de risicodragend partijen waarbij team communicatie is aangehaakt.

Kwaliteit
Door de risicodragende partijen zijn kwaliteitseisen meegegeven. Deze zijn verwerkt in het UAV-GC contract en daarop is de aannemerscombinatie geselecteerd. Op naleving van deze eisen wordt door de Provincie gestuurd en getoetst. Eventuele afwijkingen worden gedeeld met de risicodragende partijen.

 

 

Sinds 12 september 2022 vangen we Oekraïense vluchtelingen en statushouders op in het hotelgebouw aan de Bevrijdingsweg 1 in Sprang-Capelle. Voorheen waren er 231 plekken voor Oekraïners beschikbaar en 35 voor statushouders, sinds april 2025 zijn er 10 plekken extra beschikbaar gesteld voor Oekraïners, waardoor het aantal plekken voor statushouders is verminderd. De opvang op deze locatie loopt in ieder geval door tot 12 september 2026.

Met ingang van het Voorjaarsbericht 2023 wordt ten behoeve van de projectbeheersing door de gemeenteraad via de P&C-cyclus gerapporteerd als majeur project. Met deze rapportage kan de gemeenteraad vaststellen en controleren of het project tussenvoorziening / opvanghotel binnen de door haar vastgestelde beleidskaders ten uitvoer wordt gebracht.

In deze GROTICK-rapportage staat GROTICK  voor: 

-    Geld
-    Risico's
-    Organisatie
-    Tijd
-    Informatie
-    Communicatie
-    Kwaliteit

Geld
De uitgaven van de opvang in het hotelgebouw in 2025 hebben we geraamd rond de € 10 miljoen. De inkomsten bestaan uit een aantal componenten. Van het Rijk ontvangen we een normbedrag voor de opvang van Oekraïense vluchtelingen. In 2025 gaat het om € 44 per opvangplek per dag. Voor deze locatie ontvangen we € 3,8 miljoen. Oekraïense vluchtelingen die werken betalen een eigen bijdrage aan de kosten van hun opvang.  Per 1 oktober 2025 gaat deze eigen bijdrage omhoog. Voor de opvang in het hotel gaat het dan om een bedrag van € 496,40 per volwassene en € 992,80 voor gezinnen met 2 volwassenen en stellen. In 2025 verwachten we voor € 800.000 aan facturen te versturen aan de werkende Oekraïners die in het hotel verblijven. Statushouders die we opvangen in het hotel betalen net als de Oekraïners een eigen bijdrage voor de kosten van eten en drinken. Dit bedrag komt uit op € 75.000. Daarnaast ontvangen we middelen vanuit COA. Het totaal aan vergoedingen komt zo uit op € 4,7 miljoen. Voor de meerkosten doen we een beroep op de Bekostigingsregeling opvang ontheemden Oekraïne. Die garandeert gemeenten dat ze de voor opvang van Oekraïense vluchtelingen gemaakte kosten vergoed krijgen. Totaal is dit budgetneutraal voor de gemeentebegroting.

Voor de opvang van statushouders ontvangen we een vergoeding van het COA. We ramen die voor 2025 op € 700.000, onder voorbehoud van wijzigingen in de HAR-regeling. De kosten voor eten en drinken brengen we hierop in mindering. Daarnaast hebben we overige kosten van € 300.000. Het resterende bedrag van € 400.000 storten we in de reserve integratie en huisvesting van noodverblijfsituaties.

Risico's
We zien de volgende risico’s:

1.  Exit-strategie hotel
We vangen nu een grote groep vluchtelingen en statushouders op in het voormalige hotel. Dit is een tijdelijke situatie die vooralsnog duurt tot 12 september 2026. Wanneer de opvang op deze locatie stopt, ligt er een aanzienlijke opgave om de Oekraïense vluchtelingen op een andere locatie onderdak te bieden. Dit vraagt vroegtijdig onderzoek en handelen om alternatieve opvang te organiseren..

2.  Doorstroom statushouders
We zien dat het moeilijk is om voor statushouders passende woningen te vinden. Dit betekent dat gezinnen steeds vaker voor een langere periode in het opvanghotel verblijven. Alhoewel de kinderen alvast naar school gaan in Waalwijk en de volwassenen kunnen starten met inburgeren, is dit geen bevorderlijke situatie. Door statushouders in het hotel op te vangen, willen we ook de asielketen ontlasten. Wanneer er weinig doorstroming is, bereiken we dat doel in mindere mate.

Organisatie
In het opvanghotel werk(t)en we samen met het Rode Kruis, het hotel en de beveiliging. De gemeente voert de regie. De samenwerking met het Rode Kruis eindigt per 12 september 2025. De gemeente werkt vanaf deze datum samen met een nieuwe partij, te weten Wassem. De betrokken medewerkers namens de gemeente zijn hiervoor ingehuurd of vrijgemaakt. Deze inzet leidt niet tot organisatorische problemen in het gemeentelijke apparaat. De kosten van deze inzet vergoedt het Rijk.

Tijd
De huidige overeenkomst met het hotel verloopt op 12 september 2026. 

Informatie
Via de reguliere P&C-cyclus en op verzoek delen we de voortgang in het opvanghotel.

Communicatie
We hebben geïnvesteerd in het betrekken van inwoners bij de opvang in het hotel. Sinds de start hebben we 3 brieven aan inwoners gestuurd.

Kwaliteit
Uit onderzoek blijkt dat de vluchtelingen in de opvang zeer tevreden zijn. Zowel de statushouders als de Oekraïense vluchtelingen voelen zich veilig in de opvanglocatie, ervaren weinig stress en doen naar vermogen mee in de samenleving. Tot nu toe verloopt de opvanglocatie zonder noemenswaardige problemen.

 

Op 1 januari 2024 is de Omgevingswet officieel in werking getreden. We werken nu al ruim anderhalf jaar met de nieuwe wetgeving. Er zijn enkele trajecten gestart met een langere doorlooptijd, zoals de omgevingsvisie en het omgevingsplan. De volledige afronding van de implementatie wordt voorzien in 2032, het moment waarop het omgevingsplan nieuwe stijl voor gemeente Waalwijk gereed moet zijn.  

Geld
De stand van zaken van de reserve voor de Omgevingswet per start van 2025 was afgerond € 968.000. Voor het jaar 2025 zijn er voldoende middelen beschikbaar. Het gaat hier om kosten voor externe ondersteuning voor projectleiding, de omgevingsvisie, het omgevingsplan, vervangende inhuur en communicatie.  De opgedane ervaring met het werken aan het omgevingsplan nieuwe stijl maakt dat we vanaf 2026 komen met een nieuwe raming voor dit onderdeel. We hebben een eerste aanzet gemaakt om te komen tot een globale planning met financiële consequenties voor de periode tot 2032. Deze financiële aanzet leidt tot bijstelling van de financiële raming. In de Kadernota 2026 en Begroting 2026 worden voorstellen gedaan voor extra financiële middelen. Op dit moment is er nog € 654.310 beschikbaar voor de Omgevingswet. De verwachting is dat we dit jaar nog een bedrag van € 55.000 (omgevingsvisie) en € 15.000 (transitieplan) nodig hebben voor afronding van de visie en het transitieplan.

Risico's
Net als in de eerdere rapportages geldt nog steeds dat overschrijding van de vergunning-termijn een te benoemen risico is, dat zich tot nu toe nog niet heeft voorgedaan. De doelstelling van de Omgevingswet dat alles simpeler en sneller wordt, ligt nog in de toekomst. Dit geldt landelijk, en hangt ermee samen dat deze voordelen pas in beeld komen zodra het omgevingsplan nieuwe stijl gereed is, naar verwachting in 2032.

Organisatie
Bij de invoering van de Omgevingswet zijn veel medewerkers betrokken en het betreft verschillende onderdelen. Een groot aantal implementatiewerkzaamheden zijn afgerond of belegd als regulier werk binnen de lijnorganisatie. Sommige onderdelen kennen een langere doorlooptijd. Door en voor het opstellen van het omgevingsplan nieuwe stijl komen nieuwe functies en rollen aan bod die voorheen nog niet bestonden. De verantwoordelijkheid hiervoor is belegd bij het lijn-management. Met oog op het integrale karakter en de samenhang tussen de verschillende Omgevingswet-onderdelen blijft de projectorganisatie nog deels in stand.

Tijd
De gemeente Waalwijk was op 1 januari 2024 klaar voor de invoering van de Omgevingswet. Ook de onderdelen uit de transitieperiode (omgevingsvisie en omgevingsplan) verlopen op schema. Het streven is om de omgevingsvisie in december 2025 aan te bieden aan de raad ter vaststelling. Hiermee is dat traject ten einde. De omgevingsvisie vormt de basis voor het omgevingsplan. Het transitieplan om te komen tot een omgevingsplan sluit daarop aan. Eind 2025 wordt het transitieplan aan het college aangeboden ter vaststelling. De raad wordt middels een raadsinformatiebrief geïnformeerd. Eind 2025 wordt tevens gestart met de eerste activiteiten om het omgevingsplan op te stellen. Dit is een proces van jaren en loopt door tot eind 2031. Het omzetten van het tijdelijke omgevingsplan naar een nieuw omgevingsplan is één van de grootste uitdagingen tijdens de transitieperiode. De opgave om te komen tot een nieuw omgevingsplan is niet beperkt tot het werkveld ‘Ruimtelijke Ordening’.  Ook vanuit de andere afdelingen uit het fysieke en sociale domein zal ook een belangrijke bijdrage geleverd moeten worden bij het omzetten van beleid en verordeningen naar het nieuwe omgevingsplan.

Informatie en communicatie
Inwoners en bedrijven worden op verschillende manieren geïnformeerd over en ondersteund voor de gevolgen van de Omgevingswet. De website is aangepast en wordt actueel gehouden en er is een front-office voor vragen over ruimtelijke initiatieven. Bij het opstellen van de omgevingsvisie wordt de raad en de samenleving op verschillende manier en momenten betrokken. De procedure voor de omgevingsvisie kan stapsgewijs worden gevolgd via het participatieplatform, door de interne organisatie en door de samenleving. Op dit platform staan de lopende participatietrajecten en vindt ook een terugkoppeling plaats van afgeronde stappen. Het participatietraject voor de omgevingsvisie wordt gevoerd onder de naam “De toekomst van Gemeente Waalwijk”.

Van 21 augustus tot en met 1 oktober ligt het ontwerp van de omgevingsvisie ter inzage. Op 20 november staat een informatieve avond met de raad gepland over de omgevingsvisie en de ontvangen zienswijzen. Het streven is om de omgevingsvisie op 11 december aan te bieden aan de raad ter vaststelling. Voor het omgevingsplan wordt per te wijzigen deel een participatieplan opgesteld waaruit blijk top welke manier de (keten)partners en de omgeving bij de wijziging wordt betrokken.

Kwaliteit 
De invoering van de Omgevingswet moet op de langere termijn effect gaan krijgen op de kwaliteit van de dienstverlening voor wat betreft integraliteit, participatie en deregulering. Dit zal wellicht onder anderen meer concreet vorm krijgen zodra het omgevingsplan nieuwe stijl het huidige omgevingsplan van rechtswege stap voor stap gaat vervangen.

Het programma SamenRedzaam is aangemerkt als één van de majeure projecten van de gemeente. 
De voortgangsrapportage maakt onderdeel uit van het Voor- en Najaarsbericht. Onderstaand wordt per onderdeel van de GROTIK-methodiek een nadere toelichting gegeven op de stand van zaken.

Geld                  
Voor het programma Samen Redzaam is vanaf 2023 een bedrag van € 1,3 miljoen beschikbaar gesteld voor de uitvoering van de transformatie, van voorbereiding tot en met implementatie. 

Risico’s

Bemensing:
De implementatie vraagt om specifieke expertise die niet binnen de organisatie beschikbaar is, zoals op het gebied van business control, community building, impactgericht subsidiëren en data-analyse. Daarnaast zijn voor het voorliggend veld nieuwe type professionals nodig, zoals gezinscoaches voor het Team Jeugd en Gezin. Het aantrekken en inwerken van deze professionals kost tijd.

Overgang naar indicatievrije ondersteuning:
De transformatie van geïndiceerde zorg naar indicatievrije ondersteuning vraagt aanpassingsvermogen van zowel de organisatie als samenwerkingspartners. Vooral binnen het jeugddomein bestaat er financieel risico, aangezien deze zorg regionaal wordt ingekocht en afgerekend. Niet-benutte middelen worden pas na afsluiting van het boekjaar terugontvangen. We beïnvloeden de instroom naar geïndiceerde zorg deels en sturen hierop actief via onze regionale rollen

Werkdruk:
De transformatie vindt plaats naast reguliere werkzaamheden, wat leidt tot capaciteitsdruk. De combinatie van veranderopgaven en bestaande werkdruk vertraagt het tempo. Concrete activiteiten helpen om de uitvoerbaarheid en betrokkenheid te vergroten.

Autonome ontwikkelingen en financiële onzekerheden:
Op ontwikkelingen zoals dubbele vergrijzing, zorgcomplexiteit, indexaties en rijks- of regionale beleidswijzigingen hebben we beperkt invloed. Deze kunnen het sociaal domein structureel financieel belasten en worden nauwlettend gevolgd. 
 
Organisatie

Tijd
De implementatieperiode is 2024 t/m 2027. De planning op hoofdlijnen ziet er als volgt uit:

 

 

Informatie en Communicatie

Interne communicatie:
De nadruk heeft het afgelopen jaar voornamelijk op intern gelegen. De uitwerking betekent veel voor de medewerkers. Het betekent meer dan een andere manier van werken. Soms betekent het zelfs een nieuwe functie of werkplek. Hier is veel aandacht voor. Het afgelopen jaar, maar zeker ook nog de komende tijd nu de projecten concreter worden en daadwerkelijk worden uitgerold. 

Gemeenteraad	1x per kwartaal
College	1x per kwartaal
Sociale Adviesraad	1x per kwartaal
Interne teams	doorlopend
Stuurgroep	1x per kwartaal
Programmateam	1x per twee weken
Werkgroepen	1x per twee weken
Kartrekkers werkgroepen	1 x per maand

Externe communicatie:
Communicatie moet passen bij de doelgroep die we willen aanspreken. Deze doelgroep is per project dat vanuit Samen Redzaam wordt uitgevoerd anders. De communicatiestrategie is daarom op hoofdlijnen. De communicatiestrategie is de basis voor alle projecten die vanuit Samen Redzaam worden opgestart. Per project worden concrete communicatieplannen uitgewerkt en uitgevoerd. De communicatie rondom het programma Samen Redzaam beweegt mee met de inhoud van het programma. Hoe meer de inhoudelijke projecten en interventies vorm krijgen, hoe scherper we ook de bijbehorende communicatie kunnen vormgeven.?  

Kwaliteit
In het programma is kwaliteit geborgd vanuit het perspectief van de inwoner. We geven inwoners meer regie en ruimte om ondersteuning mede vorm te geven. Dat zien we terug in innovatieve initiatieven als community building, de doorbraakmethodiek en participatie in de wijken, evenals in de inrichting van het wijkteam en het Stevig Lokaal Team. Om de effectiviteit te monitoren werken we met valuecases en gerichte businesscases, bijvoorbeeld gekoppeld aan Team Jeugd en Gezin, De Kazerne, en indicatievrije dagbesteding. Ook het Stevig Lokaal Team krijgt een eigen businesscase. 

 

 

Voortgangsrapportage

Project:	Herontwikkeling winkelcentrum De Els en omgeving (incl. Schoolkwartier)
Fase:	Uitwerkingsfase: De Els en omgeving: Van Voorlopig Ontwerp Stedenbouwkundig Plan (VOSP) naar een Definitief Ontwerp Stedenbouwkundig Plan (DOSP). Schoolkwartier: Architectonische- en bouwkundige uitwerking.
Doel:	De herontwikkeling van De Els en omgeving is het speerpunt uit de Centrumvisie Waalwijk 2024 in de ontwikkeling naar een toekomstbestendige binnenstad. Het project De Els (incl. Schoolkwartier) maakt deel uit van (en vormt een cruciale rol) in een bredere transformatie van de binnenstad van een ’plek om te kopen' naar een 'plek om te zijn'. Deze ontwikkeling is nodig om de binnenstad op de lange termijn aantrekkelijk en relevant te houden. Het is een kans om een impuls te geven aan de woningbouw en een nieuw stedelijk woonmilieu toe te voegen. Dat vergroot het draagvlak voor de ontwikkeling van een sterke OV-knoop en geeft ruimte aan de invulling van de groen-blauwe opgave in de binnenstad.
Opsteller:	P. Hermens, senior projectleider Binnenstad
Rapportage:	Najaar 2025, versie d.d. 30 oktober 2025

Vooraf, leeswijzer
Het betreft hier de eerste voortgangrapportage project De Els aan de raad. Deze is voorzien van een inleiding en samengesteld aan de hand van de GROTICK-methodiek voor project-beheersing. De letters van het woord GROTICK staan voor de verschillende aspecten waaraan in deze voortgangsrapportage aandacht wordt besteed. Deze aspecten zijn respectievelijk: Geld, Risico's, Organisatie, Tijd, Informatie, Communicatie en Kwaliteit.

In twee bijlagen worden de belangrijkste besluiten en behaalde mijlpalen benoemd.

Inleiding
Waalwijk werkt al geruime tijd aan de noodzakelijke herontwikkeling van De Els en directe omgeving. Het winkelcentrum kampt met langdurige leegstand, sluit matig aan op de rest van de binnenstad en de inrichting van het openbaar gebied is weinig aantrekkelijk. De situatie wordt steeds nijpender en de urgentie neemt toe terwijl het (goed) functioneren van De Els belangrijk is om de binnenstad een aantrekkelijke plek te laten zijn. Voor een aantrekkelijke binnenstad is het ook essentieel een aantrekkelijk woonmilieu te realiseren. Het vormt een belangrijke basis voor de benodigde schaalsprong van middelgrote steden in Brabant, zoals Waalwijk. De herontwikkeling van De Els en omgeving is het speerpunt uit de Centrumvisie Waalwijk 2024 in de ontwikkeling naar een toekomstbestendige binnenstad.

De herontwikkeling van het gebied De Els en Omgeving is daarmee een cruciaal project voor de gemeente Waalwijk. De gemeente speelt een actieve rol bij de herontwikkeling van het winkelcentrum De Els en omgeving door de aankoop van panden, de bouw van een parkeergarage, de in- en herinrichting van de openbare ruimte en verkoop van bouwrijpe gronden.

Het Voorlopig Ontwerp Stedenbouwkundig Plan (VOSP, dec. 2024) is integraal getoetst op de verschillende beleidsthema’s. Het vormde tevens de basis voor het financiële model en de gemeentelijke grondexploitatie (vastgesteld door de raad op 22 mei 2025). Het toetsingskader vormde daarbij (door de raad) vastgesteld beleid. Belangrijke (beleids-)uitgangspunten zijn:
o    Het stedenbouwkundig kader (o.a. bouwhoogte, bouwmassa en loop-structuur) past binnen het vastgestelde Masterplan Binnenstad Waalwijk (2022).
o    De ruimtelijk-functionele invulling (o.a. programma en positionering van trekkers) sluit aan bij de vastgestelde Centrumvisie Waalwijk 2024.
o    De mobiliteitsoplossingen sluiten aan bij de mobiliteitsvisie 2021 en de nota parkeernormen 2025.
o    Er wordt onder meer rekening gehouden met de opvang van (regen)water en vergroening van de openbare en publieke ruimte conform vigerend beleid.
o    Voor woningbouw wordt aangesloten bij de lokale woonvisie en de regionale Woondeal SRBT. In het plan is de realisatie van 30% sociale woningbouw (door een toegelaten instelling) en 40% betaalbare woningbouw voorzien.

Hieronder wordt over elk van bovengenoemde GROTICK-aspecten (Geld, Risico's, Organisatie, Tijd, Informatie, Communicatie en Kwaliteit) kort verslag gedaan. Bij elk van de aspecten wordt de gang van zaken tot op heden kort verwoord en worden eventuele risico’s benoemd.

G: Geld
Op 22 mei 2025 heeft de raad de ‘grondexploitatie De Els en omgeving’ vastgesteld. Daarmee zijn de benodigde financiële middelen beschikbaar gekomen. Op basis van de ruimtelijke vertaling in het VOSP en de financiële afspraken met de ontwikkelaars kent de gemeentelijke grondexploitatie een negatief resultaat van circa € 4,00 miljoen op Eindwaarde per 31-12-2033 c.q. circa € 3,28 miljoen negatief Netto Contante Waarde per 1-1-2025. Deze vastgestelde voorziening uit de Algemene Reserve van € 4,0 miljoen biedt voldoende dekking om het negatieve resultaat op eindwaarde per 31-12-2033 te dekken.

Onderdeel van deze grondexploitatie is een bijdrage van de Provincie Noord-Brabant in de vorm van een financieringsvoordeel die volgt uit een rente tegen aantrekkelijke voorwaarden. Met deze geldleningsovereenkomst hebben wij de aankoop van panden gefinancierd tegen een rente die 0,25% lager ligt dan het huidige renteomslag-percentage. Hierdoor treedt een financieel voordeel op dat aansluit bij de vastgestelde grondexploitatie.

De gemeente is op grond van de anterieure overeenkomst verplicht tot verwerving van een aantal panden in De Els. Daarvoor zijn we als gemeente een geldleningsovereenkomst (met gunstige rente) met de provincie Noord-Brabant aangegaan om hieraan uitvoering te geven. Circa  22 (van de 31 panden die wij als gemeente aankopen) in De Els zijn nu in ons bezit (cumulatieve aankoopbedrag tot op heden van bedraagt ruim € 7 miljoen). Deze aankopen passen binnen de geraamde kosten in de grondexploitatie.

Het realiseren van gemeentelijke openbare parkeergarage brengt een forse investering met zich mee van ca. € 9,0 miljoen. Deze komen ten laste van de gemeentelijk parkeerexploitatie. We verwachten hier de komende jaren een licht overschot op de eerder geprognotiseerde opbrengsten te hebben. Deze winst storten we in een bestemmingsreserve om verwachte tekorten tijdens de herontwikkeling van De Els deels op te vangen. Er is een vergelijking gemaakt tussen de huidige en toekomstige begroting, rekening houdend met de kapitaallasten en verwachte parkeer-opbrengsten (overigens zonder ‘extra verhoging parkeertarief’), mede door bouwactiviteiten en de ingebruik-name van de nieuwe garage.

De aanvullende subsidie-bijdrage en financieringen (= geldleningen) met de Provincie Noord-Brabant (PNB) zijn bestuurlijk geborgd. Op 1 april heeft GS Provincie Noord-Brabant een positief principebesluit genomen. Het betreft hier drie onderdelen. *):

·         Bijdrage t.b.v. groen-blauwe inrichting 2^e maaiveld (subsidie van € 1,1 mio aan Gemeente)
·         Financiering aankoop panden publieke exploitatie (geldlening van € 11,2 mio aan Gemeente)
·         Financiering sociaal woningbouwprogramma Casade (geldlening PNB aan Casade)

*) onderdelen 1 en 2 zijn begin juli 2025 uitgekeerd. Casade rondt haar geldlening met PNB naar verwachting in Q4-2025 af.

Risico 1: de vastgestelde voorziening uit de Algemene Reserve is niet (meer) toereikend
o    Beheersmaatregel: Op basis van deze risicoanalyse is reeds geadviseerd aanvullend op de hierboven benoemde verliesvoorziening van € 4,00 miljoen rekening te houden met een risicoreservering van minimaal € 1,85 en maximaal € 2,94 miljoen.
o    Status: Groen (onder controle)

Risico 2: Onzekerheid over prijsontwikkelingen
o    Beheersmaatregel: De uitvoering van dit plan vindt plaats over meerdere jaren. De afgelopen jaren zijn we door externe factoren meermaals geconfronteerd met forse prijsstijgingen voor o.a. bouwmaterialen en arbeid. Dit is opgevangen door in de grondexploitatie rekening te houden met indexatie van kosten en opbrengsten, gekoppeld aan de fasering. De voor deze indexatie gehanteerde parameters zijn conform de binnen de gemeente gebruikelijke parameters zoals opgenomen in Notitie parameters Nota grondexploitatie 2025. Uiteraard kan later blijken dat de geraamde indexatie in werke-lijkheid anders is, door bijvoorbeeld externe factoren die vooraf niet te voorspellen zijn.
o    Status: Groen (onder controle)

Risico 3: Niet tijdige verwerven panden
o     Beheermaatregel: Door nu te handelen komen we onze afspraken na en wordt stagnatie in het proces voorkomen. Tijdige verwerving van panden (zowel gemeente als ontwikke-laars) is essentieel voor de fasering en uitvoering van het stedenbouwkundig plan.
o    Status: Groen (onder controle)

Risico 4: Ontwikkeling nieuwe parkeervoorzieningen, inclusief openbare gemeentelijke parkeergarage, heeft financiële gevolgen voor de begroting.
o    Beheermaatregel 1a: Het instellen van een bestemmingsreserve om de parkeer-opbrengsten te benutten tijdens de realisatiefase van de parkeergarage. Het gebruik van deze reserve biedt namelijk financiële stabiliteit door incidenteel dekkingsmiddelen in te zetten voor de structurele kosten van de nieuwe parkeergarage.
o    Beheermaatregel 1b: maken een investeringsvoorstel Parkeergarage De Els (besluitvorming Kadernota 2027)
o    Status: Groen (onder controle)

Risico 5: Subsidies Impuls Winkelgebieden (IW) en Woningbouwimplus (Wbi)
o    Beheermaatregel IW: De IW is getackeld door de overeenkomsten. We overleggen hier ook regelmatig over met de Rijksdienst voor Ondernemend Nederland (RvO).
o    Beheermaatregel Wbi: afspraak is dat de start bouw eerste fase (Schoolkwartier / Sanders) plaatsvind medio 2026. Bouwplan deelgebied 1.1 wordt momenteel uitgewerkt en daarna in procedure gebracht.
o    Status: Groen (onder controle)

R: Risico
In het raadsvoorstel ‘Vaststellen Grondexploitatie De Els en Omgeving (d.d. 22 mei 2025) is aangegeven dat een project van deze omvang en complexiteit ook risico’s kent.

Eerder is er (aanvullend op de gebruikelijke gemeentelijke analyses) een risicoanalyse uitgevoerd op de gemeentelijke grondexploitatie om deze risico’s voor de gemeente te kwantificeren. Hierbij is zowel gebruik gemaakt van de RISMAN-methode als de Monte-Carlo analyse. Door de twee methoden te combineren creëren we een robuustere en nauwkeurigere risicoanalyse. De RISMAN-methode zorgt voor een gestructureerde aanpak van het gehele risicomanagementproces, terwijl de Monte Carlo-analyse specifieke onzekerheden en de waarschijnlijkheden kwantitatief modelleert om zo de besluitvorming te verbeteren.

Risico 1: Afhankelijkheid van externe partijen
o    Beheersmaatregel:  identificeren, analyseren en actief beheren van deze externe partijen (stakeholders) om risico's te beperken, effectieve communicatie garanderen en het project op schema te houden.
o    Status: Oranje (verdient constante aandacht)

Risico 2: Onderliggend VOSP is nog niet 100% maatvast
o    Beheersmaatregel: Het VOSP wordt momenteel uitgewerkt naar een Definitief Ontwerp Stedenbouwkundig Plan (DOSP).
o    Status: Groen (onder controle)

Risico 3: Er is nog geen vastgesteld en onherroepelijk planologisch-juridisch kader
o    Beheersmaatregel 1a: Het DOSP vormt het stedenbouwkundig kader en dient te worden vertaald naar een planologisch-juridisch kader. Op dit moment wordt onderzocht wat daarvoor nog nodig is en wat de beste methode is: een wijziging van het omgevingsplan of door verlening van een BOPA (Buitenplanse Omgevingsplanactiviteit). Pas als alle benodigde toestemmingen zijn verleend en onherroepelijk geworden, kan er daadwerkelijk overgegaan worden tot de realisatie van het project.
o    Beheersmaatregel 1b: Met het opstellen van het planologisch-juridisch kader wordt gemotiveerd dat er sprake is van een evenwichtige toedeling van functies aan locaties. Belangrijke thema’s zoals geluid, externe veiligheid, netwerkcongestie, ondergrondse infrastructuur en de stikstof-problematiek zullen dan nader worden onderzocht. De uitkomst kan de haalbaarheid van het project onder druk zetten. De raad heeft in de centrumvisie 2024 en het masterplan de kaders vastgesteld. Deze worden uitgewerkt in een planologisch juridisch kader. De raad zal opnieuw betrokken worden bij het vaststellen van het omgevingsplan of het uitoefenen van adviesrecht over het verlenen van de BOPA. De raad kan invloed uitoefenen op de besluitvorming, vooral wanneer het gaat om het afwegen van mogelijke zienswijzen, ingediend door onder andere omwonenden of andere.
o    Status: Oranje (verdient constante aandacht)

O: Organisatie
Om het project overzichtelijk en effectief te begeleiden wordt gebruik gemaakt van een gestructureerde aanpak volgens het stuurgroep model. De projectgroep wordt ondersteund door drie werkgroepen: Financiën, Fysiek en Procedures. Deze werkgroepen dragen bij aan het waarborgen van de financiële haalbaarheid, de fysieke begeleiding en uitwerking van het ontwerp en de noodzakelijke procedurele stappen om het project De Els tot realisatie te brengen.

Stuurgroep
De stuurgroep bewaakt de voortgang (planning en targets), neemt strategische beslissingen (besluitvorming), bewaakt risicobeheer, communicatie (pers) en zorgt dat het project effectief wordt uitgevoerd.

Projectgroep
De projectgroep bestaat uit vertegenwoordigers van de gemeente (incl. voorzitters van de drie werkgroepen), ontwikkelaars en andere betrokkenen (vaak vakspecialisten die we zelf niet in huis hebben). De projectgroep richt zich op planning en organisatie, projectleiding, risicomanagement, taakverdeling, kwaliteitsbeheer, contractbeheer, subsidiebeheer en stakeholdersbetrokkenheid. De projectgroep is onder aanvoering van de senior projectleider Binnenstad (mede-) verantwoordelijk voor het coördineren van de activiteiten van de werkgroepen, het monitoren van de voortgang en het rapporteren aan de stuurgroep.

Werkgroepen
De leden van de werkgroepen beschouwd als de meest geschikte professionals die, autonoom en met mandaat van hun eigen afdeling, een waardevolle vakinhoudelijke bijdrage leveren aan het behalen van de projectdoelen. De meeste leden van de werkgroepen waren in meer of mindere mate in het voortraject adviserend betrokken bij de totstandkoming van het VOSP en de GREX.

Elke werkgroep heeft haar eigen verantwoordelijkheden. Zeer globaal verwoord:
o    De Financiën-werkgroep bewaakt de financiële haalbaarheid van het project.
o    De Fysiek-werkgroep begeleidt en ontwikkelt het fysieke ontwerp (VOSP naar DOSP).
o    De Procedures-werkgroep regelt de noodzakelijke procedurele stappen om het project in uitvoering te brengen.

De samenwerking verloopt goed. De aanstelling van een assistent projectleider / junior projectleider wordt overwogen om de workload van de senior projectleider Binnenstad te verlichten.

Risico: Taken en verantwoordelijkheden zijn niet helder genoeg:
o    Beheersmaatregel: Taken en verantwoordelijkheden zijn vastgelegd in een ‘Plan van aanpak Uitvoeringsfase’. Deze kunnen per projectfase worden bijgesteld, verhelderd en eventueel herverdeeld binnen het stuurgroep model.
o    Status: Groen (onder controle)

AM BV is ingestapt in het project De Els op verzoek van Rezidenz. De contractpositie van De Els Project BV (Ban Bouwgroep en Rezidenz) wordt middels contract overname voor 50% overgedragen aan OntwikkelingsCombinatie De Els C.V. Hierop is reeds in artikel 28 van de anterieure overeenkomst voorzien. De anterieure overeenkomst wordt daarmee over gedragen aan Ontwikkelingscombinatie De Els C.V. onder de voorwaarde dat de nieuwe vennootschap álle contractuele verplichtingen, alle nevenrechten, nevenverplichtingen en alle wilsrechten onverkort overneemt.

T: Tijd (Planning & Voortgang)
Projecten zijn per definitie risicogevoelig. De factor tijd speelt daarbij een belangrijke rol.
o    Planning: Het project loopt tot 2033.
o    Mijlpalen tot op heden: Zie bijlage 2
o    Eerst volgende mijlpalen: 1) Opleveren DOSP en 2) in procedure brengen omgevings-vergunningsaanvraag Schoolkwartier (deelgebied 1.1: HEMA met erboven appartementen)
o    Status: Groen (op schema)

In het Plan van Aanpak ‘Uitvoeringsfase’ worden de belangrijkste stappen in de periode aug. 2025 t/m juni 2026 benoemd. Belangrijke opgaven in deze uitvoeringsfase zijn:
o    Uitwerken ‘De Els’ van VOSP naar DOSP
o    Uitwerken bouwplan ‘Schoolkwartier’ en in procedure brengen aanvraag
o    Civieltechnische voorbereiding
o    Planologische voorbereiding
o    Parkeergarage (investeringsvoorstel)

Risico: Expertise en uitvoeringskracht niet op alle taken/activiteiten aanwezig
o    Beheersmaatregel: in verband met nieuwe en onbekende taken/activiteiten kan niet altijd worden teruggevallen op ervaringen uit het verleden of routinekennis in onze organisatie. Voorafgaand aan elke nieuwe projectfase wordt een kennis- en capaciteits-analyse gemaakt, zodat evt. negatieve gevolgen kunnen worden voorkomen of beperkt. De senior projectleider Binnenstad inventariseert de risico’s, bevraagt experts (in- en extern) en bespreekt oplossingen met het lijnmanagement en haar ontwikkelingspartners om hindernissen te voorkomen.
o    Status: Groen (onder controle)

I: Informatie
De senior projectleider Binnenstad houdt een totaal-dossier bij en draagt er zorg voor dat elke stuurgroep-, projectgroep en werkgroep deelnemer beschikt over de voor hem/haar relevante informatie. Van de deelnemers van de diverse groepen wordt geacht dat zij bij dragen aan zorgvuldige informatie-deling en  
o    Voortgangsrapportage aan de raad: Volgt de begrotingssystematiek (voor- en najaar cyclus) op basis van een GROTICK-rapportage-methodiek.
o    Besluitvorming: Significante projectbesluiten worden vastgelegd in de notulen van de stuurgroep vergaderingen.
o    Status: Groen (onder controle)

Risico: voorkomen foute informatie en/of informatieverlies en/of informatie-overload
o    Beheermaatregel: Alle projectdocumentatie (plannen van aanpak, projectplannen, verslagen en andere documentatie) wordt centraal opgeslagen en is toegankelijk voor alle leden.
o    Status: Groen (Onder controle)

C: Communicatie
Er is sprake van een succesvolle participatie- en communicatie aanpak tot op heden. Eind 2022 heeft er een digitale peiling onder alle inwoners plaatsgevonden. De raad is hier destijds afzonder-lijk over geïnformeerd. De opbrengst uit deze inwonerspeiling is betrokken bij de uitwerking van de plannen. Hierdoor vergrootte het draagvlak, versterkten we het vertrouwen en werd er waardevolle input uit de gemeenschap verzameld.

Gedurende elke projectfase ligt de focus op informeren over de impact van het project De Els voor Waalwijk en haar inwoners, ondernemers en andere belanghebbenden. Een open en voortdurende dialoog zorgt ervoor dat het project aansluit bij de wensen en behoeften van de gemeenschap en dat alle relevante partijen betrokken worden bij het proces. Drie succesvolle omgevingsdialogen (participatie) zijn er tot op heden geweest, waarvan de laatste plaatsvond op 24 juni 2025.

Risico: draagvlak voor het project neemt af
o    Beheermaatregel: Om een effectieve en transparante communicatie te waarborgen is er een communicatieadviseur van de gemeente permanent betrokken bij het project. Door vroegtijdig en continu in contact te blijven met alle betrokken partijen (stakeholders) en openheid te bieden over de voortgang en knelpunten, wordt het proces transparanter en wordt de kans op breed gedragen plannen vergroot. Per projectfase toetsen we het draagvlak. In Q1-2026 zal de vierde omgevingsdialoog gaan plaatsvinden met de focus op het DOSP.
o    Status: Groen (onder controle)

K: Kwaliteit
Uitwerking VOSP naar DOSP
Op basis van vijf thema’s wordt het VOSP nu integraal uitgewerkt naar een DOSP:  
1.    Gemengd plintprogramma (winkelrondje, routing, verbindingen, openbare ruimte)
2.    Mobiliteit (hoofdontsluiting, verkeersafwikkeling, parkeren, voetgangers, fietsen, auto’s)
3.    Klimaat adaptief (groen, water robuust, verblijven)
4.    Wonen (programma, massaopbouw)
5.    Beeldkwaliteit (cultuurhistorie, DNA van Waalwijk)

In de afgelopen 3 maanden is het VOSP reeds voorzien van diverse optimalisaties en zijn er tevens diverse verkenningen gedaan om te komen tot onder andere een gedifferentieerder woon-programma en het ruimtelijk ‘vereenvoudigen’ van de parkeergarage en daarmee de functionele kwaliteit te verhogen.

Investering parkeergarage
Voldoende parkeerplaatsen is essentieel voor dit deel van het centrum en het project De Els. De realisatie van een openbare parkeergarage (door de gemeente te realiseren) vormt een essentieel onderdeel herontwikkeling van het winkelcentrum De Els. Deze parkeergarage is bedoeld om een duurzame en kwalitatieve leefomgeving te bevorderen en om het parkeerbeleid in de binnenstad te optimaliseren. Dit sluit aan bij de ambitie om de binnenstad leefbaar te houden, waarbij de verplaatsing van parkeerfaciliteiten naar een gebouwde parkeergarage een logische stap is. Ook worden binnen de ontwikkelopgaven voor de (her)ontwikkeling van De Els en Omgeving nieuwe maaiveldparkeerplaatsen gerealiseerd (zie ook onder Geld)

Risico: Thema mobiliteit en de toekomstige inrichting van de Mr. Van Coothstraat zijn in deze fase bepalend voor de doorontwikkeling van het VOSP naar het DOSP.
o    Beheermaatregel: Opdracht formuleren t.b.v. verkeersonderzoek ‘toekomst Mr. van Coothstraat’. Dit verkeersonderzoek met scenario’s om zodoende diverse verkeers-maatregelen te toetsen op basis van verschillende simulaties, vaak met verkeers-modellen. Het doel is om inzicht te krijgen in de gevolgen van beleidsopties voor bijvoorbeeld doorstroming, veiligheid of bereikbaarheid, waarna een weloverwogen keuze gemaakt kan worden voor het gewenste scenario in relatie tot het project De Els en haar toekomstige parkeergarage.
o    Status: Groen (onder controle)

Risico: De ontwikkeling van nieuwe parkeervoorzieningen, inclusief parkeergarage heeft financiële gevolgen voor de begroting.
o    Beheermaatregel 1a: Het instellen van een bestemmingsreserve om de parkeeropbrengsten te benutten tijdens . Het gebruik van deze reserve biedt namelijk financiële stabiliteit door incidenteel dekkingsmiddelen in te zetten voor de structurele kosten van de nieuwe parkeergarage.
o    Beheermaatregel 1b: maken een investeringsvoorstel Parkeergarage De Els (besluitvorming Kadernota 2027)
o    Status: Groen (onder controle)

Bijlage 1: Besluitvorming Raad en College irt programma Binnenstad en/of project De Els

Datum	De GEMEENTERAAD heeft de volgende besluiten genomen.                      De belangrijkste zijn:
7 juli 2022	Vaststellen Waalwijk Stadscentrum - Stedenbouwkundig Masterplan (agendapunt 11)
20 februari 2024	Cofinanciering toegekende subsidies voor herontwikkeling van De Els en omgeving
11 april 2024	Vaststellen Centrumvisie Waalwijk 2024  (agendapunt 15)
11 april 2024	Vaststellen Cofinanciering Herontwikkeling De Els (agendapunt 19)
10 oktober 2024	Principebesluit mogelijke verplaatsing bibliotheek  (agendapunt 14)
20 maart 2025	Vaststellen Vestiging Voorkeursrecht projectgebied De Els en omgeving (agendapunt 3)
22 mei 2025	Vaststellen Gemeentelijke grondexploitatie De Els en omgeving (agendapunt 11)
28 augustus 2025	Definitief voorkeursrecht op grond van de Omgevingswet te vestigen op het projectgebied De Els in stand te laten, onder aanvulling van de motivering zoals die is opgenomen in het raadsvoorstel behorende bij het raadsbesluit d.d. 20 maart 2025 en het raadsvoorstel behorende bij deze beslissing op bezwaar (agendapunt 13).
Datum	Het COLLEGE  heeft de volgende besluiten genomen.                                      De belangrijkste zijn:
20 december 2022	Principestandpunt college t.b.v. financiële en ruimtelijke uitgangspunten voor herontwikkeling
7 maart 2023	Intentieovereenkomst Gemeente Waalwijk - Provincie Noord-Brabant
14 maart 2023	Samenwerkingsovereenkomst Gemeente Waalwijk, ontwikkelende partijen (Sanders Retail Groep & De Els Project B.V.) en belanghebbende (VO De Els)
21 maart 2023	Aanvraag subsidie WoningbouwImpuls (WBI)
22 augustus 2023	Aanvraag subsidie Impulsaanpak Winkelgebieden (IW)
20 juni 2023	Raadsinformatiebrief 069-23 Toekenning WBI
20 december 2023	Raadsinformatiebrief 069-23 Toekenning WBI  Impulsaanpak Winkelgebieden en de stand van zaken ruimtelijk ontwerp
3 december 2024	Samenwerkingsovereenkomst De Els 2024
17 december 2024	Vestigen Voorkeursrecht projectgebied De Els en omgeving
25 maart 2025	Gemeentelijke grondexploitatie De Els e.o.
13 mei 2025	Anterieure overeenkomst ‘De Els’
20 mei 2025	Anterieure overeenkomst ‘Schoolkwartier’
1 juli 2025	Project de Els: overdracht anterieure overeenkomst, aankoop diverse panden, uitzondering aanbiedingsplicht voorkeursrecht
5 augustus 2025	Beslissingen op bezwaar vestiging voorkeursrecht ‘De Els & omgeving‘

Bijlage 2: Recente mijlpalen project De Els

Voorlopig Ontwerp Stedenbouwkundig Plan en Samenwerkingsovereenkomst
16 nov 24:        Conclusie alle partners > ruimtelijk- en financieel haalbaar plan
26 nov 24:        Voorlopig Ontwerp Stedenbouwkundig Plan (VOSP) ‘vast klikken’
3 dec 24:           Collegebesluit Samenwerkingsovereenkomst (SOK)
4 dec 24:           SOK met De Els Project BV en Sanders ondertekend (mijlpaal)

 Voorkeursrecht
17 dec. 24:        Vestiging Voorkeursrecht voor 3 maanden o.b.v. college besluit
19 dec. 24:        Inschrijven Kadaster in Eindhoven (autorit)
20 mrt. 25:        Vestiging Voorkeursrecht voor 3 jaar o.b.v. raadsbesluit (mijlpaal)
21 mrt. 25:        Inschrijven Kadaster in Eindhoven (autorit)
19 juni 25:         Hoorzitting beroeps- en bezwarencommissie (drie bezwaarmakers)
28 aug. 25:        Voorkeursrecht in stand gelaten (raadsvoorstel)

 Grondexploitatie De Els en twee anterieure overeenkomsten
25 maart 25:   Gemeentelijke Grondexploitatie (GREX), collegebesluit (mijlpaal)
1 april 25:         Principebesluit GS over drie maatregelen (mijlpaal)

1. bijdrage t.b.v. groen-blauwe inrichting 2^e maaiveld (subsidie aan Gemeente)
2. financiering aankoop panden publieke exploitatie (geldlening aan Gemeente)
3. financiering sociaal woningbouwprogramma Casade (geldlening aan Casade) 

10 april 25:       Technische vragensessie
17 april 25:       Gespreksavond
14 mei 25:         Anterieure overeenkomst met De Els Project BV / Moederplan (mijlpaal)
20 mei 25:         Anterieure overeenkomst met Sanders / Schoolkwartier (mijlpaal)
22 mei 25:         Gemeentelijke Grondexploitatie De Els e.o. vastgesteld raad (mijlpaal)

Uitbreiding ontwikkelcombinatie
Juni 25:             Samenwerkingsovereenkomst AM BV en Rezidenz Development BV
Juli 25:              Ontwikkelcombinatie De Els C.V. opgericht (mijlpaal)
                              Alle rechten en plichten uit de anterieure overeenkomst worden overgenomen. Overname heeft geen gevolgen voor de zekerheidsstelling.

Geldlening aankoop panden en subsidie groen-blauwe inrichting 2e maaiveld
1 juli 25:          Definitief akkoord GS en verstrekking lening en subsidie (mijlpaal)
                             Geldlening als separate projectfinanciering van € 11,2 miljoen euro, rente 1%, looptijd van 10 jaar, rente ligt 0,25% lager dan het huidige rente- omslagpercentage > financiële voordeel € 408.000,-                  
                             Subsidie bijdrage van € 1.107.500,- (50% van de investeringskosten)

Aankopen en leveringen 20 panden
1 juli 25:           Collegebesluit overdracht anterieure overeenkomst De Els Project BV, aankoop diverse panden, uitzondering aanbiedingsplicht voorkeursrecht
21 juli 25:        Contract met JAbeheer (vastgoedbeheerder gemeentelijke panden in De Els
1 aug. 25:         Aankoop en levering eerste 20 panden: kosten € 6.850.400,- (mijlpaal)
                              Gemeente koopt uiteindelijk 30 panden, Ontwikkelcombinatie koopt aan voor ca. 30 miljoen. Samen hebben we nu ca. 95% van de benodigde panden in ons bezit.