Omschrijving (toelichting)

De transformatie richting een compacter centrum met minder winkelmeters is goed op gang. De Els, met inmiddels structureel te noemen leegstand, is daarbij echter achtergebleven. Naast (in verschillende stadia) al lopende kleinere transformaties zal de laatste stap in het realiseren van doelstelling D24.9000 in de integrale herontwikkelingsplannen voor De Els en directe omgeving worden gemaakt.

Vanaf 2020 onderzoeken ontwikkelaars de herontwikkelingspotentie van De Els, door complexiteit in ruimtelijke opgave en grote (financiële) belangen een uitdagend traject. 
Ze hebben hun gezamenlijk streven naar een integrale gebiedsontwikkeling in maart 2023 vastgelegd in een samenwerkingsovereenkomst waarbij ook (VO) De Els en de gemeente Waalwijk partij zijn. Ook door de provincie  Noord-Brabant werd deze planontwikkeling – in het kader van de woondeal en verstedelijking - belangrijk genoeg geacht om gelijktijdig een concrete samenwerking met de gemeente Waalwijk aan te gaan. Het beleidsmatig sturend kader hiervoor is het Stedenbouwkundig  Masterplan Waalwijk Stadscentrum. 

De diverse studiemodellen, inmiddels op het niveau van een Voorlopig Ontwerp Stedenbouwkundig Plan (VOSP), kennen nog geen sluitende exploitatie. Daarom is in 2023 subsidie in het kader van zowel de Woningbouwimpuls (WBI) als de Impulsaanpak winkelgebieden (IW) aangevraagd en toegekend. De bedoeling is Q4-2024  duidelijkheid te hebben over het (al dan niet) door partijen  (kunnen) sluiten van een anterieure overeenkomst. Daarin worden onder andere rollen en verantwoordelijkheden voor de concrete  doorontwikkeling en planning/fasering van de gebiedsontwikkeling vastgelegd.
Als dat lukt zal in 2025 de focus liggen op afronden van het  (steden)bouwkundig model en uitvoeren van de benodigde (deel)onderzoeken voor de uiteindelijke vertaling binnen planologische regelgeving en het opstarten van benodigde procedures.

Tijd (indicator)

G

Tijd (toelichting)

Het afgelopen jaar is er door ons, in samenwerking met diverse overheden, marktpartijen, woningbouwcorporatie en andere betrokkenen samengewerkt aan een ‘Voorlopig Ontwerp Stedenbouwkundig Plan De Els en omgeving’ (VOSP), dat past binnen vastgestelde ruimtelijke- en financiële kaders. Er is sprake van een Op basis van een samenwerkingsovereenkomst (SOK, getekend op 4 dec. 2024) en dit VOSP.

Op 22 mei 2025 wordt de gemeenteraad gevraagd om een grondexploitatie vast te stellen. Dit is een berekening waarin alle kosten en opbrengsten van het project in beeld zijn gebracht om inzicht te krijgen en te houden in de financiële haalbaarheid van deze herontwikkeling. Voorafgaand aan het raadsbesluit worden twee anterieure overeenkomsten afgesloten met twee ontwikkelende partijen. Hierin worden afspraken gemaakt over onder andere rolverdeling, de kosten en de aan- en verkoop van gronden. De financiële afspraken uit deze overeenkomsten zijn verwerkt in de gemeentelijke grondexploitatie. Door het sluiten van deze overeenkomsten worden de volgende stappen gezet voor de herontwikkeling van De Els en omgeving en het Schoolkwartier. 

Het huidige Voorlopig Ontwerp Stedenbouwkundig Plan (VOSP) voor De Els zal de komende maanden worden uitgewerkt naar een Definitief Ontwerp Stedenbouwkundig Plan (DOSP). Tegelijkertijd wordt bezien welke ruimtelijke procedures (Omgevingsplan en/of (Buitenplanse-) omgevingsplanactiviteit (BOPA of OPA*) doorlopen kunnen worden en op welke wijze, zodat uiteindelijk het beoogde DOSP gerealiseerd kan worden. 

Tevens is er een separaat raadsvoorstel 'Investeringsbesluit en kredietvotering ten behoeve van de parkeergarage' (bevoegdheid raad) in voorbereiding.

Gelet op complexiteit van de opgave en de omvang van het programma, is voor de fasering van de afzet rekening gehouden met een fasering in 6 a 7 jaar vanaf 2026.